2010年01月16日为天津中新生态城芦花庄园ⅲ期营销提案报告全.ppt

中新生态城芦花庄园Ⅲ期营销提案报告 ;本项目营销工作目标;本项目营销策划工作思路;首先 让我们由外而内先来认识一下 我们将要面对的市场环境 ;天津市滨海新区现况;市政态势 十大战役：生态城位居三大板块之一,并为唯一和谐人居诉求的住宅示范区，成为滨海新区人口引入后，最佳居住生活区。;市政态势 交通建设：虽有滞后但仍全面启动，后续看好 目前在建项目：?目前在施项目9项，分别为中央大道、集疏港一期（东段）、西中环一期、西中环北延、塘汉快速路、海景大道南延、港塘路拓宽改造、新杨北路、新北路拓宽改造。2009年末预计完成分别为：集输港一期东段主线，中央大道物流中心以北路段（除永定新河大桥）、西中环一期第九大街-京津塘高速段。?2010年：中央大道永定新河大桥、西中环一期京津塘高速-津塘二线、集疏港一期疏港二三线立交、塘汉快速路、海景大道南延。2011年：西中环北延、港塘路拓宽改造、新北路拓宽改造。?2012年：新杨北路。 轻轨北延预计在2012年全线完成，对区域内居住群众与市区衔接起到绝大益处。 在2012年前，本区域主干道仍需仰赖汉北路?;市政态势 人均GDP快速增幅，人口进入快速增加期;市政态势 人均GDP快速增幅，人口进入快速增加期全市实现地区生产总值（GDP）6354.38亿元，比上年增加1303.98亿元，增长16.5%，增幅比上年提高1.3个百分点。分三次产业看，第一产业实现增加值122.58亿元，增长3.1%；第二产业增加值3821.07亿元，增长18.2%；第三产业增加值2410.73亿元，增长14.7%。第三产业增速比上年加快。按常住人口计算，全市人均生产总值达到55473元，按年平均汇率折合7987美元，增长11.3%。全年滨海新区生产总值完成3102.24亿元，比上年增长23.1%，增幅比上年提高2.6个百分点。较全市高6.6个百分点。根据2005年11月份的人口普查数据，塘汉大三区实际常住人口达到132.82万。而2010年常住人口将达到180万人，预计流动人口总数将达到280万人。;市场供需分析 ;市场供需分析 天津新建商品住宅分析 2009年全年，天津商品住宅销售125874套，销售面积1321.99万㎡，同比08年上涨162.66%，天津商品住宅销售均价7408元/ ㎡，同比08年上涨7.03%。 2009年天津商品住宅交易量远高于历年水平，且波动幅度有所减小。根据走势图，06年，天津商品住宅波动较小，进入07年价格一路上扬，受经济危机影响，08年价格频繁小幅震动。09年价格基本呈上行态势，在10月份超过8000元/㎡ ，之后略有下调 如以2009年全年来看，一月至12月，上涨幅度为14% 受2008年影响，开工量减缓，预计供应暴增期在2010年中旬。;市场供需分析 滨海新区成交量首次高于环城四区，达到市场的25.13%，平均每月达到33.5万平米。 如以2009年全年来看，1月至12月，滨海新区上涨幅度为17% ;市场供需分析 天津新建商品住宅分析（第四季度） 10月在前一阶段的成交放量释放需求，商品住宅存量大幅下降，其次持续上涨的房价超出部分潜在购房者的心理预期，这些购房者暂时离场观望；再次，国家针对房地产行业的新政策还不明朗，部分购房者推迟了购房计划，需求和供给双双走低影响了成交量。 11、12月，随着年末临近，房贷优惠政策取消的消息不断被提及，刚性需求客户或许会加快购买速度。成交价格以及成交面积双双回升，住宅销售不断攀高，未来市场走势尚不明朗，但基本会维持在现有水平。 现行项目惜售缓售，捂盘拉抬行情,（从11月最低售价至12月18日最高日）增幅超过15%，月底有小幅回落，12月均价维持在8100元上下。;市场供需分析 天津新建商品住宅（库存）分析;政策预警 房产新政有抑价趋势 08年末在宽松的货币政策下，实体经济仍然低迷，释放的货币资金通过各种渠道进入资本市场（股票、房产）推动其快速上升； 09年4-7月经济开始回升，但主要由投资所拉动，对实体经济仍持谨慎观点； 09年三季度末疯长效应导致政策出现收紧现象，从“营业税征收2改5”,到“国四条”,再到“拿地首付不低于50%”,从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”。这一系列政策,在时间上不可谓不紧,在力度上不可谓不强。房产政策“组曲”已经奏响 “打压”氛围基本形成。 从行业环境来看，政策调控集中在土地方面，政策传达到终端影响房价仍需要一个过程，还有一定的时间差，观察期锁定09第四季度末和2010年第一季度 。 从行业自身看，目前新开工面积的恢复性增