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PAGE  外包市场调查作业指引 编制日期审核日期批准日期 修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人PAGE 6 目的： 规定公司外包市场调研的工作流程、内容和要求。 适用范围： 术语和定义： 外包市场调研：指市场需求调研和市场供给调研工作外包给专业调研公司。 数据分析及报告撰写 数据的录入和复核 调查的实施及过程监控 支付首付款，调查启动 (1) 签订调查合同 调查公司比选，确定外包公司 制定调查方案 了解本项目的基本情况，确定工作目标和重点 (4) (3) (2) 4．主要工作流程 (10) (9) 调查工作总结及外包公司评价 数据或报告确认合格后支付尾款 (5) (8) (7) (6) 5．内容及要求 5.1 制定调查方案 5.1.1 调查方案的主要内容 （1）调查目的：根据项目的具体情况确定，要求目的明确，调研内容才能有的放矢。 （2）调查范围：调查范围的确定要明晰，尽可能数量化或可以图示，以便与调查公司进行有效沟通并且便于调查的过程控制。具体如下： 对于物业供给调查要明确调查涉及的地理范围以及具体的物业类型。 在地理范围的界定方面，应当描述具体准确，一般以行政区、道路、河流等明确的界线界定，避免模糊的说法，如北部地区等。 在物业类型界定方面，对于市场上没有明确的定义和共识的说法，如商住公寓、甲级写字楼等，要给予具体明确的说明，最好有量化的指标。如平均租金报价超过20美元/月/建筑平方米（不含物业费），总建筑面积达到时1万平方米，客户中办公客户达50%以上等。 对于客户需求调查要明确客户的筛选条件，主要按照客户的基本特征和购房需求特征来界定。其中客户基本特征界定包括收入范围、年龄的范围、居住地的范围等，购房需求特征界定包括购房区域范围、购房意向价格（单价、总价）、购房意向业态（别墅、洋房、普通住宅）。 （3）调查内容：对于调查的内容给予具体准确的描述。如果委托调查公司进行调查问卷的设计，则需阐明调查主要涉及哪些方面，各方面要达到的深度；如果自行设计调查问卷，则要明确问卷中各类指标的单位和计算口径，对于可能产生歧义的指标定义进行明确的说明。 （4）调查的操作方法：明确具体的调查方法，对于物业供给调查常用的操作方法包括现场勘查、二手资料的搜集、对有关人员的询问等；对于客户需求调查常用的操作方法包括入户调查、街头拦访、深度访谈、召开座谈会等。 （5）调查成果的内容及表达方式：首先明确调查成果应当包括哪些内容，如提交分析报告、提交调查数据、提交调查过程中取得的楼书、照片、文件等相关资料；其次还要明确调查成果以何种形式提交，如调查表、数据录入文件、项目位置图等。 （6）调查时间要求及费用：明确调查总体时间要求，必要时明确各阶段工作的时间要求，并对整个项目的费用进行估算。 5.1.2 注意事项：调查方案应在与调查公司接洽前基本确定，并在与调查公司沟通和谈判过程中结合对方的建议进行修正，使其既能达到我方要求的调查深度又具备可操作性。 5.2 调查公司的比选 5.2.1 比选程序 （1）选择2-3家调查公司进行联系，与对方进行初步洽谈，了解其背景、实力、人员构成情况、以往的业绩、业务的专长，向基本符合要求并有意承担调查任务的公司介绍我方的调查背景和要求，要求对方就本项目提供建议书或口头提出其建议和操作方法。 （2）对对方的建议书或口头提交方案进行评估和比较，必要时将评估和比较的结果反馈给对方，要求其修改其方案并对修改后的方案再次评估，从中选取最能够满足我方要求的方案和调查公司。 2.2.2 注意事项 比选过程中获得的调查公司的有关资料应当妥善保存，项目结束对本次调查进行总结和调查公司的评价后随评价表一并保存备查。 5.3 签订调查合同 5.3.1 合同主要内容 调查合同应采用公司《委托调研合同》范本或《咨询合同（经营管理单位）》范文作为主合同文本的范本，其中约定合同名称、签约方名称、合同工作内容、各方的权利和义务、执行时间和费用、合同效力等内容。 要把经过讨论的项目调查方案或项目建议书、具体的调查名单、调查表、调查问卷等详细作为附件。 2.3.2 注意事项 合同中对于工作内容的描述应尽可能具体，可能的情况下采用量化指标来表达，避免双方理解不一致，使调研成果的可用性和准确性下降。 5.4 调查过程的监控及结果的复核 5.4.1 过程监控： 调查过程中我方应对调查进行过程中监控，主要包括： （1）在项目执行过程中设定节点，定期与执行方联系，了解项目进展情况，以便及时解决出现的问题，并防止项目不能按期完成，必要时根据实际执行情况调整