经济适用房管理中的问题与对策的论文.docVIP

　　经济适用房管理中的问题与对策的论文 提要本文梳理了经济适用房在建设使用中存在的主要问题，在此基础上推出结论以及管理层应采取的措施，以期扫清经济适用房发展中的障碍，使经济适用房真正成为一项惠民政策，民心工程。 　　关键词：经济适用房；建设标准；定价机制；实物配售 　　序言 　　经济适用房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准，面向城市低收入家庭住房问题，进行的住房保障。经济适用房是随着我国市场经济的发展而出现的，可以说是城市住房制度改革的产物。与普通商品房相比经济适用房的价格比较便宜；与廉租房相比经济适用房的质量要好得多，因而经济适用房成为了市场的宠儿。但是，经济适用房在推行的近十年中显露出了不少问题，因此理论界一直都在围绕它进行研究探索。本文在前人研究的基础上进行概括总结和分析，并着重研究了“分配”、“选址”、“物业管理”等方面的问题。这对实现社会公平，贯彻落实国家政策，促进经济适用房的快速发展以及维护社会和谐都具有重大的现实意义和理论意义。 　　一、经济适用房的产生背景 　　经济适用房的提出直至兴建经历了一个相当漫长的过程。早在1991年6月，国务院就在《关于积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。”1998年以前，住房制度推进的步伐相当缓慢，也正是在这一年国家正式提出兴建经济适用房。经济适用房的提出与当时的宏观经济形势密切相连，当时中国经济正处于低谷，经济增长速度很慢，需要寻找新的经济增长点。.在这种大的经济背景下，朱镕基提出，要把住宅建设作为新的经济增长点和消费热点，一个重要的举措就是发展只售不租的经济适用房。一般说来，经济适用房价格比较便宜，中低收入者均能购买，这样就能通过住宅拉动经济的增长；另一方面我国以前实现的是实物分配，但是随着经济体制的改革，即从计划经济向市场经济体制过度，实物分配显露了许多的弊端因而被废除，取而代之的是货币化。因为我国人口基数大，收入差距也很大，因而仅靠货币化分配，相当一部分人不可能进入市场买房，于是需要建立多层次的住房供应体系来满足多层次的住房需求。 　　二、经济适用房发展中存在的问题及原因分析 　　经济适用房作为住房保障体系的主要部分在解决城镇中低收入住房、实现社会公平公正、调整房地产市场结构和价格等方面起到了举足轻重的作用。但在近十年的发展中也出现了许多不经济、不适用的现象。 　　（一）经济适用房供不应求。经济适用房用地是由地方政府划拨的，而土地收入是地方的主要收入，这有损地方政府的利益，因此地方政府建设的积极性大打折扣。据住房和城乡建设部披露的数据，2009年全国各地经济适用房新开工面积为33，388万平方米，48万套，占全年计划指标的37%，进度相当缓慢。 　　（二）超标准建设问题严重。国家《经济适用住房管理办法》中明确规定经济适用住房应以中小户型为主，其面积规定为中套住房面积为80平方米，小套住房面积为60平方米。但是，就全国范围来看，经济适用住房建筑面积在二者之间的就很少，多数开发商将建筑面积建到了100平方米以上，更有甚者建到了150平方米。试问这是经济适用房吗？就拿西安来说，西安有一经济适用住房开发区“唐都花园”，其共有11种户型，只有一种户型低于80平方米，最高者超过150平方米。在户型超标的同时建筑总规模扩大，投资额难免也要上升，最后每套的造价必然也会上涨。如此一来，中低收入者更是买不起房了。造成这种现象的根本原因在于政府规定开发商在建设经济适用房时利润必须控制在3%以内，而多数开发商表示利润在3%以内是没人愿意开发的。因此，开发商便通过扩大建设规模，扩大户型面积来吸引有钱人买房，借此提高利润。 　　（三）经济适用房分配管理不合理 　　1、富人购房现象严重。经济适用房的目标人群本是中低收入家庭住房困难户，旨在解决城镇中低收入家庭住房问题。然而，近年来全国各地富人购房现象越来越普遍。目前，在许多经济适用房小区却有许多私家车，这很难让人把这些人与经济适用房联系到一起。比如，前些年济南阳关舜城及呼和浩特首个经济适用房项目草原明珠小区不乏开着奥迪、宝马等高档小车的购房户。 　　2、中低收入人群弃购现象普遍。在近几年的经济适用房销售中曾出现过这样一种怪现象：一方面经济适用房供不应求；另一方面老百姓在辛苦排队摇号后却最终放弃购买经济适用房。2005年成都经济适用房遭“冷遇”就是一个很好的例子。2005年3月成都市公开盘6，000套经济适用房，而当年仅仅售出2，000套，空置率高达60%。就其主要原因来讲在于经济适用房选址过于偏僻。 　　（四）销售环节运作不规范。为降低建设成本，国务院等有关部门对进入经济适用房的各项收费采取了一系列减免措施取消了各种无法律法规依据的摊派集资费。然而，政府