青岛某楼盘定价实战方案.docVIP

青岛某楼盘定价实战方案 1、? ? ? ? 周边楼盘价格调查（1）、价格调查汇总（2）、说明修正均价主要根据统计面积所占比例、销售时间、实际成交的优惠和所采用按揭付款方式等因素。参照楼盘以周边可比楼盘为主，兼顾其他区域楼盘。单位楼盘名称? ? ? ? 统计面积（㎡）? ? ? ? 最高标价元/㎡? ? ? ? 最低标价元/㎡? ? ? ? 平均标价元/㎡? ? ? ? 折实均价? ? ? ? 修正均价元/㎡? ? ? ? 备注? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一次性付款方式? ? ? ? 银行按揭付款方式? ? ? ? ? ? ? ? 银都景园? ? ? ? 52000? ? ? ? 6030? ? ? ? 5080? ? ? ? 5600? ? ? ? 0? ? ? ? +10%? ? ? ? 5644? ? ? ? 不仅不打折，如不是一次性付款还要+10%金帝山庄? ? ? ? 66000? ? ? ? 4800? ? ? ? 3800? ? ? ? 4500? ? ? ? 98折? ? ? ? 0? ? ? ? 4482? ? ? ? 颐景园? ? ? ? 72000? ? ? ? 4500? ? ? ? 3200? ? ? ? 3840? ? ? ? 0? ? ? ? 0? ? ? ? 3820? ? ? ? 名仕花园? ? ? ? 30248? ? ? ? 4800? ? ? ? 4000? ? ? ? 4500? ? ? ? 97折? ? ? ? 98折? ? ? ? 4410? ? ? ? 锦园? ? ? ? 110000? ? ? ? 5700? ? ? ? 3800? ? ? ? 4880? ? ? ? 97折? ? ? ? 0? ? ? ? 4850? ? ? ? 千禧龙苑? ? ? ? 50000? ? ? ? 6300? ? ? ? 3900? ? ? ? 4800? ? ? ? 97折? ? ? ? 98折? ? ? ? 4694? ? ? ? 蔚蓝海洋? ? ? ? 120000? ? ? ? 8000? ? ? ? 4700? ? ? ? 5600? ? ? ? 95折? ? ? ? 97折? ? ? ? 5409? ? ? ? 新贵都? ? ? ? 470000? ? ? ? 4600? ? ? ? 4000? ? ? ? 4280? ? ? ? 98折? ? ? ? 0? ? ? ? 4262? ? ? ? 绿岛花园? ? ? ? 37216? ? ? ? 7000? ? ? ? 4300? ? ? ? 5560? ? ? ? 0? ? ? ? 0? ? ? ? 5550? ? ? ? 矿泉花园? ? ? ? 73776? ? ? ? 7800? ? ? ? 6000? ? ? ? 6910? ? ? ? 96折? ? ? ? 0? ? ? ? 6854? ? ? ? （3）对比楼盘评分与加权对比楼盘评分与加权得到的平均价格是：4850元/平方2、? ? ? ? 本项目价格定位建议本项目平均价格应是：4850元/平方，正负出入不宜超过200元。为配合分批销售和低开高走的价格策略，第一批平均价格为4700—4900元/平方。本项目设定均价：4800元/平方（精装修房每平方米加价1000元）；最低价与最高价差设计幅度：3980—6180元/平方（精装修房每平方米加价1000元）。本项目设计的是销售实价，销售价格表价将根据付款方式上浮后再折回。3、? ? ? ? 定价策略（1）? ? ? ? 价格是消费者购房最敏感的因素根据青岛市楼盘调查及本项目销售情况的了解，可以发现价格的高低直接左右着项目的销售业绩，制定合理的销售价格必须是慎重研究的。针对青岛房地产市场的价格现状，此次采用的定价方法，一方面是针对同行的竞争和目标客户群的认知价值，采用了竞争价格评估、成本利润法、差价设计法三种方法结合，得出了上述价格（均价）定位，并建议分批推出楼盘。（2）? ? ? ? 户型统计与总价分析A、? ? ? ? 面积分类：共175种，最小面积101.5平方,最大面积288平方B、? ? ? ? 户型分类:二房二厅二卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅三卫、复式、错层共八种。C、? ? ? ? 面积阶段分类：101—150平方共148套，150—180共20套，180—280共140套，合计308套。??根据以上户型统计，可以看出200平方以上的大户型占的比例还是很大的，这就关系到一个总价问题，也就是说要有100多套房子总价在100万元以上。目前本项目已售出60套，合计销售面积9252.