上海万科海珀旭晖案例分享研究分析报告.pptVIP

海珀旭晖案例分享 上海公司营销管理中心市场组 2012-4-17;;;规划：36.8万m2综合体，规划业态为住宅、酒店式公寓、商业、写字楼、酒店;;;;;;;;;;;; 船厂路地块（绿地中心一期）通过勾地获得，并对土地情况和规划进行长期跟踪，获取成本比较低廉，在11年办公部分出售后就已盈利： 2005年通过勾地获得了该地块，最初土地性质为工业用地，周边很多尚未拆迁；2007、2008年政府调整控规，重新定位，2008年完成了现在的绿地中心一期规划；2009年通过招拍挂获得该地块，政府还返还了约4亿的前期动迁的成本，实际楼板价8000元/m2左右； 1960地块（绿地中心二期海珀旭晖）是09年在市场较好的情况下获取，27232元/m2的楼板价为船厂路地块的2.3倍，项目盈利压力较大：在绿地中心一期规划时没有考虑到之后会获取该地块，09年1960地块推出后，绿地最初估价50亿（楼板价19000元/m2左右），由于对后市乐观，最后以72.45亿元获取该地块，并成为当年上海地王；;;项目启示3：作为注重现金流的企业，绿地在持有型商业上也开始积极探索;项目启示4：从TOP土地属性上看，海珀旭晖低于海珀日晖；调整户型使产品总价与土地属性更加匹配，在功能性不变甚至增强的情况下，牺牲部分空间奢华度。四房户型旭晖总价为日晖的50%-65%。;;项目启示5：在