房地产工程管理六大体系的理论和实践基础.docVIP

第  PAGE 8 页 共  NUMPAGES 8 页 房地产工程管理六大体系的理论与实践基础 研究房地产企业工程管理方法的背景分析 我国工程管理现状。 随着管理行为主体的不同，建设工程项目管理的内容、侧重点、方法等将是不一样的。目前，施工单位工程管理的模式相对比较成熟，监理单位的工程管理也有了需要执行的规范，而房地产企业这一工程管理主体至今尚未建立起规范的管理模式，市场上房地产企业的工程管理模式五花八门，没有相对规范的操作模式。 房地产工程管理的理论环境。 目前，国内还没有针对房地产工程管理模式进行专业的研究。在现代项目管理学科的研究中，涉及到了业主工程管理的内容，这对研究我国房地产企业的工程管理有借鉴作用。 我国民用建筑施工分包管理模式的变化对房地产企业工程管理的影响 建国初期，我国民用建筑施工一般是有建筑施工单位总承包，几乎所有的分项分部工程都有一个施工单位来组织完成，建筑施工单位是整个工程管理的指挥调度中心，建设单位发挥监督检查作用。 随着民用建筑功能的多样化，各种专业公司逐渐独立，比如幕墙公司、防水公司、智能化公司等等，他们不断地直接向建设单位承接工程，传统意义上的建筑施工总承包逐渐弱化为主分包，建设单位控制着越来越多的工程资源，整个工程管理的指挥控制重心也逐渐转移到建设单位。 我国房地产行业从80年代中期开始兴起，大部分房地产企业都是自己控制着工程资源，主要的分部工程都由房地产企业自己分包或指定分包，主要的材料设备都由自己采购或指定，所以，房地产企业是房地产工程管理的指挥控制中心。 房地产企业自己把控着工程资源，房地产企业在工程管理中的作用就不是简单的监督检查了。建筑施工分包管理模式的变化，必然促使房地产企业建立与之适用的管理方法。 近期我国房地产企业工程管理的发展方向 通过上面的分析，我们可以知道，房地产企业把控着大部分工程资源，主包单位并不确切地知道房地产公司想如何调配这些工程资源，同时，主包单位也不清楚房地产企业的营销意图，整个项目工程管理的“大局”主包单位根本无法把握，所以，房地产企业工程管理的宏观控制必须由房地产公司自己完成，比如：现场施工总平面布置、施工总体控制计划等等。 谁控制了工程资源，谁就要承担相应的责任。房地产企业是整个工程管理的指挥控制中心，所以，近期房地产工程管理的方向将是房地产企业要做“传统观念中建筑施工总承包的大部分核心工作”。 探讨房地产工程管理方法的意义 通过上面分析，我们可以知道，房地产工程管理是独立于建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模式，在目前房地产工程管理模式尚不规范的情况下，探讨房地产工程管理模式将会弥补工程管理的一项空白，为现代项目管理中业主管理提供研究依据，同时，有利于协调在房地产工程项目实施过程中房地产企业、建筑施工单位、监理机构三者的关系，规范房地产工程管理。 房地产工程管理六大体系的划分方法及其主要内容 房地产工程管理六大体系的划分方法。 为了规范房地产工程管理，我们在现代项目管理知识体系的基础上，针对房地产工程管理的特点以及一般房地产企业的组织管理结构，沿袭传统工程管理的一般方法，将房地产工程管理系统的工作分为六大体系，即计划管理体系、工程成本管理体系、工程技术管理体系、工程质量与安全管理体系、工程风险管理体系、现场管理标准化。 房地产工程管理各大体系的主要内容 计划管理体系包括下列内容： 工程范围划分及相互搭接关系分析； 工程实施过程中组织架构及人员的安排； 工程时间计划管理，包括：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、施工图出图计划、承建商分判计划、甲供材料进场计划、样板确认计划； 工程质量规划； 工程投资（成本）规划； 信息沟通与传递规划； 工程风险的应对措施； 产品交接及运行规划。 工程成本管理体系包括下列内容： 工程成本数据库的建立与跟踪完善； 工程供方资源管理； 项目工程成本目标的制定； 工程招标管理（包括采购）； 工程合同交底与工程合同管理； 工程成本动态评估与管理； 预付款与进度款支付管理； 工程竣工结算管理； 保固金支付管理。 工程技术管理体系包括下列内容： 工程技术管理平台的搭接与跟踪完善； 工程选材用料标准的制订； 各项分部工程技术标准的制定； 招标技术标的评审与确定； 重要分项分部工程施工技术标准的制订或确定； 工程技术交底与培训； 现场技术管理工作的指导与监督。 工程质量与安全管理体系包括下列内容： 工程质量标准的定位分析； 重要分项分部工程施工质量标准的制定或确认； 承建单位和监理机构工程质量与安全体系的检查与监督； 工程实体质量与现场安全系统性偏差的控制； 重大工程质量与安全处理的应急措施； 工程风险管理体系包括下列内容： 工程风险识别一览表； 工程风险可能出现的概率和损失估算； 工程风险管理重点； 工程