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长寿湖国际运动休闲公园项目案例分析 长寿湖项目基本情况 ? 一、??长寿湖概况 长寿湖旅游风景区位于重庆市长寿区东北角，地处长寿区、垫江县、涪陵市交界处，总占地241平方公里，其中水体面积约65.5平方公里，为中国西南地区最大的人工湖泊。风景区内开阔的水面与连绵蜿蜒的河汊相结合，形态丰富多变，其中203个大小岛屿星罗棋布，与湖水相辉映，自然风光秀丽幽静、飘渺多变，具有极大的开发价值。长寿湖源头龙溪河从东北吴家沱入境，经流65公里注入长江，五十年代在狮子滩筑堤发电造成长寿湖。长寿湖南北长17公里，东西宽5公里，水库面积65.5平方公里。拦河大坝高52米，长3800米，控制流域长140公里，受水面积3020平方公里，正常水位347米，总库容10亿立方米。可通航25公里至垫江县境，是一个多级发电、灌溉、航运、养鱼等综合利用的著名人工湖泊。 ??二、长寿湖发展规划??1、已经完成《长寿湖风景区开发策划报告》，根据长寿湖自身的优劣势分析及对相关市场、行业的细致研究，对长寿湖风景区发展总体定位为：以旅游为引导，房地产为龙头，带动产业发展，最终形成集休闲、度假、会务、居住、智力资金密集型产业于一体的花园新城。 2、已经由重庆大学城市规划与设计研究院完成了《长寿湖风景区总体规划》、《长寿湖风景区西岸片区控制性详细规划》。长寿湖西岸片区是长万高速公路合兴出口至长寿湖镇区的必经临湖地段，正在修建的桃罗公路和合罗公路从片区内穿越，交通便利。该片区位于长寿湖西岸，东以滨湖水位线337米为界，西端大致以海拔400米等高线为界，南至长寿湖镇区凯源宾馆，北达半岛最北端的水井湾，面积约为8平方公里。其南北向长约8公里，东西向平均宽度约为1公里。 ??三、项目地址及基本情况 ??项目位于长寿湖西岸，罗山半岛附近，占地700亩。在项目周边规划建设的项目有：重庆地区第一家游艇俱乐部、国际锦标级高尔夫俱乐部、水世界国际温泉城等项目。 项目定位分析 ? ? 一、项目SWOT分析1、项目优势分析（S）???—— 湖泊资源优势??长寿湖湖区面积241平方公里，水体面积达65.5平方公里，水???既有开阔的水面，也有蜿蜒的河汊，其中203个大小岛屿星罗棋布，自然风光以秀丽幽静、缥缈多变见长，具有鲜明的特色，在重庆乃至西南地区都具有较强的稀缺性，可以大力开展水上体育项目，提升体育公园项目的竞争力。并通过与长寿湖旅游风景区其他旅游项目组合形成黄金旅游线。????——地形多样，便于开展多种娱乐项目??项目所在区域地形为山坡、池塘、湖泊混和型，可用较少的投入开展悠波球、滑草、水上竞技等多种形式的体育娱乐项目，打造区别与周边其他项目的有差异竞争优势的产品。 2、项目劣势分析（W） ——可达性不理想??从高速路口到达项目地的公路为乡村公路，而且距离主城区较远，即使到达长寿区也有近30公里，影响周边消费者的消费频率。??——高速公路收费高影响消费频率从重庆达到长寿湖的高速路往返过路费为120元，阻碍了不少来自市区的消费者，影响消费频次。???——基础设施及配套不完善??目前，项目周边没有形成较好的基础设施，配套设施都需要自行建设，投资成本较高。 3、项目机会分析（O） ——政府支持??重庆市政府非常重视运动休闲项目的开发建设，已经在主城区打造了几个项目，今后几年将在区县打造更多的运动休闲公园项目。本项目可以积极参与到市政府的规划中。????——地方经济活跃u??长寿区两大工业园区进驻企业不断增加，其中包括川维、重钢等大型企业，极大增强了长寿区的消费能力。同时长寿湖风景区的整体开发也在进行中，已经有一些大客户签约，准备投资开发长寿湖，这将进一步提升该区域的消费能力。但在长寿区周边缺少体育设施，原有的水上娱乐设施档次较低，这为运动休闲公园项目提供了空间。 ??4、项目威胁分析（T） ——重庆的体育公园较多u??目前重庆已经建设有大田湾、奥体中心等大型体育公园，主城各区也按照“一场两馆”的规模建设众多体育公园。在房地产集中开发区域，政府已经规划了众多市政体育休闲公园，这些都对本项目构成一定威胁。 ??5、对策分析 ——长寿湖管委会正在修建从双龙到罗山半岛的双罗路，从拱背桥到高峰岛的道路正在规划中，同时在建的重庆外环公路也将经过长寿。未来几年，长寿湖的道路情况将极大改善；????——长寿区政府应积极与高速公路公司协商，为促进地区发展，降低高速公路收费标准；????——科学规划该项目，充分考虑项目的可持续发展，留有拓展的空间；????——充分挖掘长寿湖的湖水、山林资源，把体育休闲公园项目结合在一起，突出水上运动项目、球类项目，打造有特色和差异性的项目，增强竞争优势；???——提高项目的档次，改善基础设施条件；???——加大宣传力度，扩大项目的知名度。 二