第1章房地产与房地产估价.pptVIP

不动产估价;参考书目;教学方法;课程主要内容介绍;第一章 房地产与房地产估价; 房地产的概念，及其各种存在形态的基本认识； 房地产的特征； 房地产估价的概念； 房地产估价的必要性; 房地产估价的发展。 ;一、房地产（不动产）的概念real estate, real property 房地产是指土地、建筑物以及其他地上附着物，是实物、权益、区位三者的综合体 。 ;土地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间 ； 建筑物：是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类； ;其他地上附着物：是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 例如：排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。 ; 权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。 我国土地实行的社会主义公有制制度，其中城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村，只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征收方式。;（1）房地产所有权：是指房地产所有权人对自己的房地产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。 建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权、共有部分持有权和因共同关系所产生的成员权构成。 ;（2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。 ①出让土地使用权(为国有土地上的)； ②划拨土地使用权(为国有土地上的)； ③土地承包经营权(为农用地上的)； ④宅基地使用权(为集体土地上的)； ⑤临时用地土地使用权。 ;（3）房地产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利 ； （4）抵押权：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保 ，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿 ； （5）典权：是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利 。 ;（6）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权） ； （7）空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用权 ； ;（三）房地产区位：是指房地产的空间位置,可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。 具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系 ，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。 ;1、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： ①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低 ； ②一般的无形资产主要是权益的价值 ； ③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要 。 ;（五）房地产的存在形态及各种形态的基本认识 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种存在形态。;1、房地产中对土地的限制和对土地的基本认识 一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有重大影响。进行房地产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。 （1） 对土地利用的限制可归纳为3个方面： ①土地权利的设立和行使的限制； ②房地产相邻关系的限制； ③土地使用管制。; ①土地权利的设立和行使的限制 中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权、典权。在物权中，所有权属于自物权，其余权利属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。（例如地役权）。 ; ②房地产相邻关系的限制