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房地产开发与经营;第一章 绪论; 房地产的特性; ㈡房地产业;房地产业;㈢房地产业与国民经济 2003年，“国务院关于促进房地产市场持续发展的通知”国发（2003）18号文 房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业 现已明文淘汰此说法，改为基础性产业一词。 避免国民经济对房地产业的过分依赖;一、房地产开发的含义、特征与分类 ㈠房地产开发的含义 　　　房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业依据相关法律法规或政策，根据城市发展和建设的总体规划，充分考虑经济效益、社会发展的要求，对获取的土地进行投资、建设、管理的行为。;第一节　房地产开发与房地产经营;第一节　房地产开发与房地产经营;;;二、房地产经营的概念及分类 ㈠房地产经营的概念 经营是市场经济的一个重要范畴，是商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业的目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。 将经营的概念引入到房地产市场中来，研究市场需求、了解市场发展趋势、确定产品类别、成功销售并获得预期的利润，这就是房地产经营。 ;狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是在流通领域。 广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程;㈡房地产经营的特点 1.交易形式的多样化 房地产商品价格昂贵，对大多数购买者而言往往承受力有限，要一次性支付进行购买难度较大。 为解决过高的产品价格与有限的购买力之间的矛盾，房地产商品的交易形式呈现出多样化的特点 除了一般的一次性买卖方式外，还有分期付款、抵押贷款、租赁等多种形式。;房地产经营的特点 2.交易对象的位置固定性 土地的不可移动性决定了房地产产品在交易的过程中不可能有商品位置的流动，而是商品所有者或使用者的更换。 ;房地产经营的特点 3.经营对象的限制性 一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制，如土地一级市场的国家垄断，城市土地批租只能由代表国家的城市土地管理部门组织进行，经济适用房的销售对象也在生活水平与经济条件上有严格的限制等等。;房地产经营的特点 4.售后用途的约束性 一般商品出售后的用途是不加限制的，一旦购买，拥有该商品的用户便有了任意处置权。而房地产商品往往规定有严格的使用性质，如城市土地的使用性质、房屋的使用性质等用户不得随意更改。;房地产经营的特点 5.产权关系的复杂性 一般的商品交易只是单纯的买卖关系，而房地产商品的交易却涉及许多复杂的产权关系，往往需要依赖律师来进行。专业的房地产律师指的是经过房地产、经济法等方面专业训练，从事房地产业务的律师。;房地产经营的特点 6.供求关系调整缓慢性 从供应角度看，房地产经营的供应弹性小。房地产经营者很难在较短时间或特定空间范围内迅速、大量地生产，以满足市场需求。 从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。房地产市场的需求增长有时是十分缓慢的，只有随着人口的增长，经济发展水平的逐步提高，居民收入水平的提高，房地产的需求量才会逐步增大，;㈢房地产经营的分类 1.地产经营 2.房产经营 3.服务经营 4.房地产综合开发经营;三、房地产开发与房地产经营的关系 ㈠广义的角度理解，两者本质上一致，侧重点不同 从市场经济的角度来看，房地产开发指的是房地产开发企业为了获得一定的经济效益而对土地及建筑物进行投资、建设、管理的行为，而这种通过一定的劳动获得经济利益的活动，就是经营。所以从广义上来说，房地产开发就是房地产经营。 房地产开发侧重的是一种行为，强调的是房地产产品形成的过程；而房地产经营则强调的是这种行为的目的——获得预期的经济效益。 ;三、房地产开发与房地产经营的关系 ㈡狭义的角度理解，两者相对独立 房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系，这种关系通常是通过市场交换来实现的。 而房地产开发只是一种投资、建设和劳动的过程，虽然投资者亦要用经营的观念指导开发行为，以期用最少的投入换取最大的经济效益，但就开发活动本身，并不反映上述社会经济关系的本质特征。 ;三、房地产开发与房地产经营的关系 ㈢房地产开发以房地产经营为核心 房地产开发是一种以经营为核心的经济行为。 由于房地产规模大、投资多、建设周期长、风险性大，掌握市场需求成为了现代房地产开发能否达到预期的目的的关键所在。 首先是经营活动和市场行为，然后才是开发行为，房地产开发必须以经营为核心，这是现代房地产开发的根本要求。;三、房地产开发与房地产经营的关系 ㈣房