基准房价体系的构建与应用研究.PDF

基准房价体系的构建与应用研究 钟玉燕 （广东中地土地房地产评估咨询有限公司，广州，510075） 摘要：为了解决当前在基准房价体系构建工作中普遍存在的体系构建不全面、更新效率低、 技术支持手段匮乏、成果应用效果差、房地产价格监测与基准房价更新缺乏有机联系等问题，本 文试图借鉴土地定级和基准地价评估、城市地价动态监测等的理论及方法，在探索基准房价体系 构建与应用等方面进行有益的尝试。通过整合基准房价体系构建的各类资源和功能，提出体系构 建新的技术思路，将为房地产管理、房地产价格管理以及政府公务等工作带来巨大的积极效应， 是为满足今后房地产价格管理的科学化发展需求而提出的，在目标设置上具有实用、前瞻和创新 的意义。 关键词：基准房价；体系；构建；应用 1.问题的提出 随着房地产的发展，房地产业是国民经济稳定发展的重要支柱，事关国计民生。 近年来，我国房地产市场发展迅猛，房地产价格不断上涨，政府不断加大调控力度， 以规范和引导房地产市场的健康发展。在政府对房地产市场的调控中，由于价格调控 是一种主要的目的和手段，所以基准房价体系的建立显得尤为重要，当前国内许多城 市也试图通过建立各种房地产价格的披露体系，以规范房地产的市场价格，如建立各 种房价指数、政府定期公布房地产市场指导价、基准价等。然而现在各类的房地产价 格披露体系都存在更新时间长、覆盖性不全、统计单元过大等缺陷，政府指导价与市 场实际成交价格差异较大；同时，现有的披露体系基本上是将不同的类型、各级市场 房价混杂一体，其价格对消费者的参考性和市场的指导性不强等问题，若要规范房地 产市场和各方的行为，必须建立一套统一的价格体系。基于以上这些目的，本文对当 前基准房价的研究的状况分析，提出了基准房价体系的总体构建思路，体系应用的关 键方向，从而构建了一套全面、及时、定量、准确的基准房价体系。 2.基准房价体系构建的总体思路 根据基准房价发展的现状和发展趋势，以《房地产估价规范》为依据，构建完整 的基准房价体系（包含微观的监测点基准房价、中观的区片基准房价、宏观的区域基 准房价），明确基准房价的房价内涵，建立监测点的概念，结合实际需要，确定布设 各种类型的房地产价格监测点，并根据《房地产估价规范》的要求测算房地产监测点 价格，建立起以房地产监测点为核心的城市房地产价格动态监测体系。然后通过建立 一定的指标体系，对城市房地产价格状况进行全面的描述和反映，接着对城市的房地 产价格状况做出基本的评价和判断，建立房地产价格指数。同时进一步扩展房地产价 格监测点的概念和范围，建立一套以监测点以核心的基准房价更新方法。在建立基准 房价体系的基础上，依据不同的应用需求，将对应不同的层次的基准房价，同时根据 需求，借助机算机技术手段，构建基准房价更新及应用信息管理系统。 在总体思路当中，中心思想有两个，一是构建的基准房价体系是分层次的，有微 观的监测点基准房价、中观的区片基准房价、宏观的区域基准房价，满足各方的需要， 二是基准房价依据房地产价格监测点来更新的，能实现互动更新、实时更新。基准房 1 价体系构成的重点内容包括：监测点建立、房地产价格动态监测体系、基准房价计算 与动态更新、基准房价更新及应用信息管理系统。 图 1 基准房价体系构建总体技术思路图 3.基准房价体系构建与应用的关键问题 基准房价建设在理论上可以借鉴城镇基准地价评估的方法和概念，但是从本质上分析，基准 地价和基准房价还是有所区别的，土地的价格是隐性或带有依附特点的，对土地价格的量度需要 综合考虑市场供求、土地质量等多方面因素的作用，价格变化的观测期也较长。相对来说，对房 价的量度就直接得多，其价格的变化可以直接体现市场供求关系的变化，价格变化的观测期短， 而且价格直观明显，价格类型相对复杂，在技术理论分析和测算方法上与土地价格有所区别。因 此，基准房价体系建立应在技术理论方法上突出房价本身的特点，并形成相对独立的理论和方法 体系，而不是简单套用基准地价的理论方法进行简单模拟。 基准房价体系的构建，首先对基准房价的基本内涵、基准房价的应用以及基准房 价的更新进行界