金霞2007_11_20提案.pptVIP

;保税双子座 2008写字楼整合推广策划方案;前 言;市场环境简析;一、2006年长沙市写字楼开发情况分析 　　1、2006年长沙市写字楼市场发展概况 　　随着长沙市社会经济的迅猛发展，众多外来企业的涌入、本地一批企业的成长壮大，为专业写字楼的发展创造了广阔的发展空间。据调查分析，目前支撑长沙市写字楼市场发展的三大主力是： 　　1) 跨国公司、省内生产型企业与本地大型民营企业。这些企业的快速发展成为长沙写字楼发展的坚实基础。大量跨国企业以及外来资金逐年加大在长沙投资的力度，一批活跃在省内其他城市的生产企业，为了抓住良好的市场机遇，使自己的产品得以进入更好的市场平台，获得更大发展，也纷纷将企业的触角以分支机构的形式深入到了长沙市场。 　　2) 民营中小企业的强劲发展，成为写字楼消费市场中一支不可忽视的生力军。 　　3) 长株潭的融城被提上日程，政府加大招商引资的力度，吸引的一批企业给长沙市未来专业写字楼的发展提供了广阔的市场空间。 　　;据统计数据显示，2004至2006年，长沙市推出的专业写字楼建筑面积分别为207375平米、283280平米和243946平米。按世界通用的算法，以平均每个城市人口拥有0.2平米写字楼的标准，扣除商住楼等混合物业的影响，长沙专业写字楼市场的需求仍有很大缺口。 　　写字楼作为现代房地产开发的四大重要物业形态之一，各项综合指标最能反映一个城市的经济发展状况。2006年，长沙市区在建项目中多数为综合型项目，虽然2006年推出的专业写字楼项目数量只有6个，但单个写字楼的建筑规模呈扩大的趋势。随着外地公司的涌入以及本土企业的成长，公司对专业写字楼的需求仍将继续攀升，销售价格也是稳中有升。 　　除此之外，前几年在上海、深圳、广州等城市兴起的新型写字楼模式——服务式写字楼正被引入长沙，如金源大酒店、运达国际广场的专业写字楼部分。与普通写字楼不同的是，服务式写字楼在租赁方式、租金核算等方面更为灵活和优惠。目前，这种写字楼还吸引了不少投资者的眼球。; 2、长沙市写字楼发展特征分析 1）区域布局特征 目前，长沙市专业写字楼在区域布局上呈现以下特征： 　　（1）沿市区三横两纵5条主干道呈“日”字形分布。 　其中，三横是指五一大道、劳动路和解放路；两纵是指芙蓉路和韶山路。 　新一代写字楼物业基本分布在长沙市主干道沿线。这个“日”字形区域基本涵盖了长沙ＣＢＤ及城市主要商圈，无论商务还是商业，其环境都相对比较成熟。这凸显了写字楼物业对交通便利性的依赖程度。 　　（2）在不同区域形成各具特色的商圈。 目前长沙的写字楼分布已经逐步形成商圈经济：五一广场商务圈、芙蓉路金融商务圈、文艺路口文化商务圈。三个各具特色的写字楼格局，逐渐促进商圈形成独有的气质与特色。 　五一广场商务圈。以五一市民绿化广场为圆心，以五一大道为轴线的五一广场商务圈，以商业为主打、以商业带动商务。在这一商务圈，平和堂、恒隆国际大厦、第一大道、中天广场等先后崛起。 芙蓉路金融商务圈。以芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性，沿途数十家银行证券公司参差林立。以此为契机，这一区域掀起了一轮商住楼与商务楼盘建设的高潮。顺天国际财富中心、蓝色地标、佳天国际新、运达国际广场、金帆大厦、新时空NO.1等专业写字楼遍布其间。 　文艺路文化商务圈。全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色。入驻这一区域的企业多为国际、国内大公司的驻长机构，大型代理商和大型贸易公司。而支撑这一商务港的除了周边的星级酒店外，还有亚大时代、城市之心等专业写字楼。正是这些写字楼的强劲崛起，凸显出节点的价值与活力，形成了网络效应，同时构建了城市的景观和标志，提升了城市形象。;2）规模特征　　从调查统计数据可以看出，长沙市写字楼的单体规模总体而言并不大。2006年新开发的天佑国际、中天广场、麓谷坐标、湘域中央、锦泰商务中心、汇富中心和麓谷坐标等专业写字楼，其单体建筑规模一般在30000㎡-70000㎡左右。这主要因为政府在土地出让时严格控制了市中心地段。在市中心今年新推出的几个新盘中,基本是往年取得的地块,而且在市中心开发的物业，均以商住结合或小户型等多元化物业属性的途径来抬高楼盘单价，来减弱总价抗性。　　3）套型设计及消费特征　　调查显示，长沙市专业写字楼的套型建筑面积区间差距很大，从30平米到2000平米的套型都有。如城市之星、佳天国际新城、锦泰商务大厦、新时空、天佑国际、维一星城国际等，以小面积为主