2010年06月营口渤海大街地块市场策划提报.ppt

营口渤海大街地块市场策划提报 2010.06;项目战略定位 项目产品建议 项目价格客源;项目战略定位;排名;城市经济;城市楼市;城市楼市;城市楼市;城市楼市;城市理解;聚仁理解的营口（我们将要承载什么） 聚仁理解的项目自身（我们拥有什么）;渤海大街城市核心形象、商业配套价值直接受益者 市中心价值、城市第一大盘;项目级别;项目品牌;营口城市未来发展具备良好上升期，市场需求旺盛且支撑高端产品运作，只是目前市场缺乏一个真正的品质代表个案引爆市场，将营口城市的价格运作到一个新的市场平台； 而我们，作为营口市中心第一规模大盘、并且代表可城市未来核心价值的指标个案，在国际背景的运作下，完全有能力通过项目品质的提升，引爆市场，树立新的市场规则以及价格标杆。;项目战略定位;项目产品建议;项目思考一;项目思考二;项目思考三;项目思考四;恒隆;相似点：容积率、用地性质;借鉴点：高端定位;建筑： 差异化、国际化风格定位;中央规划有近8000平方米的生态景观湖 26000平方米湖滨花园 配上假山、拱桥、亭台，衬托出一片和谐优雅之景。 这种设计在市中心的楼盘中实属稀有。;配套、服务、团队： 追求豪宅高端品质;中凯城市之光的启示;项目定位;项目核心支撑;1、规划;日照分析及经济指标;打造国际化城市新地标 集大型Shopping mall、酒店公寓、高级公寓于一体营口国际新城;打造营口最国际的ShoppingMall；高端城市复合体、塑造城市繁华形象 业态涵盖百货购物、餐饮、娱乐、影院、休闲、健身等于一体； 充分吸纳最新的时尚品牌、品类，从而融合成为新一代的国际时尚休闲广场； 前期定向招商，引进知名百货公司、卖场，树立项目知名度。 ;特色娱乐业： 真冰馆、汤姆熊、玩具反斗城等吸引社会主要年轻人群及小家庭结构的消费人群的大量导入；;特色业态——大型品牌卖场;特色业态——大型影院;特色业态——专业大型健身中心;3、国际化商业街;偶数层;酒店式大堂、走道;硬装： 墙面：环保、易洗乳胶漆，客厅电视背景墙适当造型； 天花：客餐厅、主卧根据户型考虑吊顶，配置灯带或筒灯，预留主灯位置客户自购；其余房间平顶，做角线，刷乳胶漆，预购主灯位置 地面：整体实木复合地板；踢脚线、门套、房门与地板同色系；厨房、卫生：玻化砖铺设 特色配置： 双宽带接口、洗衣机、冰箱、液晶电视、壁挂式吹风机、三件套知名品牌洁具等;国际化装修风格;价格：200-300元/户;通过知名酒店公司进驻对产权酒店的统一运营统一管理，提升区位属性，提升产品国际化的高端形象。;5、国际化建筑形象（方向一）;国际化建筑形象（方向二）;Art-deco风格 国际古典;6、国际化景观;入口景观;人文景观主轴;可参与性活动设施;项目高端户型机会点（方向一）：通过附加值突破市场;附加值赠送： 空中花园：12㎡（半送） 阳台：27㎡（半送） 入户花园：10㎡（半送） 总附赠面积：24.5㎡ 附赠比率：17% 改造后面积达180平米左右;空中花园别墅——三房;附加值赠送： 入户花园：28㎡（半送） 南北凸窗：3㎡（全送） 南向阳台：12.6㎡（半送） 总附赠面积：23.3㎡ 附赠比率：19%;建筑面积：90㎡;项目高端户型机会点（方向二）;方案二：国际化高端公寓社区 考虑到项目商业三地块分别满足不大于2万方的商业体量 我司给出另一套可行性方案 保证每块地的公寓围合效果最大化，实现户均均好价值最大化;项目价格客源;政策影响;供求环境;价格建议前提;个案比重选取;区位价值表现（30%）;产品价值表现（70%）;项目动态价格;项目价格建议 项目目标客源;项目名称;客源定位;报告结语;报告结束 敬请指教