2010年7月20日西安大兴西路项目营销推广策略案.pptVIP

大兴西路项目营销推广策略案;2、地块基本特征；;西郊项目推广丞待解决2大关键问题： 西郊项目为谁而建？——寻找市场锁定客群 西郊项目是什么？能给客户带来什么？——产品解构利益点;定位：塑造一个蓝田人自豪，西安人交口称赞标杆;一、宏观楼市状况;城西印象写照：成熟老化工、重工业基地+新西城生态人居 新旧景象两重天;经济特征：关键词——工业、民营企业、副食产品 西郊位于西安城市西部区位，总人口110万余，是西安发展久远的成熟老化工、重工业 基地，片区分布5个超大型企业，重工企业居多，副食品商业繁荣活跃， 但因整体规划中政府支持较少，发展步伐较缓慢。 生态环境：关键词——汉长城遗址公园、红庙坡广场、550亩大兴公园规划 城西拥有西城目前最大的汉长城遗址公园，以及列入规划中的大兴公园。;配套环境：关键词——商圈、交通???教育 方欣、土门场核心商圈，新炭市街、国亨市场 等围绕； 二环路、三环路、绕城高速贯通构筑了城西与城内便捷的交通； （曙光、安琪儿）幼儿园以及二府庄小学、大兴中学、西安电大建工文理学院 、陕西师范大学职业技术教育学院等知明学校，文化教育氛围日益浓厚。 人居现状：关键词——城中村、单元楼、老房子 大量城中村、国企的排布，致使西城目前主要人居形式多为自建房或老家 属区单元楼，格局陈旧、居住舒适度普遍不高。;地产开发：关键词——地产开发走热，房价稳步上涨 近年来，伴随西二环建成通车，西城地产开发逐渐升温， 城西蕴涵的巨大开发能量全面释放，天朗地产等诸多地产商纷纷于西城展开大手笔。 近两三年来，城西住宅价格持续稳步坚挺上涨，2007年城西住宅均价攀升至3000元/平方米，销量较06 年增长31%，2008年，整体均价3800元/平米，且有数据显示，与其他板块 对比，09年，整体均价4200元/平米西城楼盘销售业绩平稳。;居住人群：关键词——地缘性族群、事业型族群、投资族群 地缘性族群：他们世代在这里长大，是最纯正的一代“西郊人”； 他们大多为城中村农民和老国企中的居民，受着根深蒂固的传统文化浸润； 他们成功在化工、医药、机械等其它专业市场的经营、物流领域扎根立足； 他们对西郊有着异常深厚的居家情感，对于生活方式，一方面，他们骨子里有着不可改变的质朴 、经济、实惠的消费观念，另一方面，在城市发展、时代进步的冲击中不断接受鲜活的新事物， 对现代时尚的的渴望和接纳。;事业型族群：他们是“新”西郊人，工作与事业的缘故致使他们踏入这片热土，国企、化工企业居多的性质又决定他们将生活于此，他们不曾生长在西郊，对于目前与其他区域对比较陈旧的城市景象感到压抑甚至有些许排斥，但他们相信西郊未来的发展前景，并期待着西城不一样的鲜亮未来.;投资型族群：纯粹属于看重项目某方面优势（如区域长远规划良好、价格升值空间等），他们是从西安其他板块甚至于陕西其他区域（如陕北人）外迁的人群，在综合因素对比上，他们对西郊是持肯定认可态度的。;小结： 本案所在片区： 1、板块成熟但环境较差，区位的市场地位不高，地段较偏，必须借助产品 的高品质优势削弱地段劣势。 2、本案目标客群80%以上为片区地缘性消费者，尊重此类客群固有的消费 生活习惯，同时注入新观念是项目调性的方向； 3、区域内城中村项目较多，中低档次项目云集，有产品差异化的楼盘不多， 本案具有成为城中村产品引领者的机会。;项目定位 第二部分：项目分析细节解构;周边楼盘;周边楼盘;地理位置：西安市大兴西路80号 总地面：12823㎡ 总建面：91310㎡ 住宅建面：84740㎡ 商业建面：6000㎡ 总户数：1029户 总建筑密度：34% 容积率：7.0 绿化率：35% 户型面积：以90、120㎡为主 停车位： 辆;毗邻百亩规划大兴公园 据悉，规划中的“大兴公园” 占地550亩，位于西安市大兴东路。在莲湖区五年规划中的日程已提出。 ;公交线路 项目周遍交通发达， 217， 207，9，528，31 等多条公交线路抵达，交通便利。 教育系统 （曙光、安琪儿）幼儿园以及二府庄小学、大兴中学、西安电大建工文理学院、陕西师范大学职业技术教育学院等多所大中小学校。 医疗/医院 西二环社区医院、省建一公司医院等数家大型医院。 商业指数 周遍副食产品市场成熟，距钟楼约10公里、距土门5公里、距方欣、国亨市场不足0.5公里。;小结： 本案外部环境： 1、本案所处大兴商业区板块的夹心层位置，东临大兴商圈，南距 土门商业中心不远，目前区位价值相对不占优势； 2、百亩大兴公园规划提上市政日程，未来区域发展前景向好，居住环境 将全面改观升级!此为项目最大的外部环境优势。 3、项目总建面9万平米，但