2010年兰州尚城华庭项目营销策略报告.docVIP

尚城华庭项目营销策略报告 房产市场在持续十余年的高速增长，一线、二线、三线城市房产价格飞涨。 高房价已经成为政府调控之重点。 2010年，来自房地产行业的宏观调控政策密集出台,从国四条，到近期国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，各商业银行在监管部门的督促之下,纷纷通过上调首付成数和房贷利率的方式收紧房贷;而对于房地产开发贷款,各银行也多持谨慎态度。明显可以看到国家对房地产市场调控的决心，一改过去出台单一条款、制度，而打出组合拳，以制度结合金融杠杠，多重举措，抑制房地产过快增长。 证券市场对此次调控异常敏感，仅4月19日当日，105只地产股市值一天蒸发近600亿，房产龙头万科、保利、华侨城等跌幅超8％。实体市场走向暂不明朗，据央视报道，北京各个别大盘已经调价（央视消息：下调10—20%），应对突入齐来的政策利空。 泡沫的根源来自于投资，来自于房产的金融化。一线城市过高的房产投资，弱化了房产基本的居住功能，致使房屋空置率居高不下，致使泡沫滋生。而在瓜州这样的西部小城，纯投资需求极低，基本为自助需求。城市化进程，正是房产市场发展的原动力。 我们可以大胆预言，在地县城市，房产仍然有着旺盛的需求，有着广阔的前景。尚城华庭项目以品质为重，以形象为重，必将成为市场的宠儿，成为瓜州的住宅典范。 地域的差异给了我们“尚城华庭”项目操作的信心。 “新州里购物广场、丽景花园”项目的成功策划，不但使我们熟悉了瓜州市场，更为我们操作“尚城华庭”项目提供了诸多的借鉴。 对于市场来说，每一个项目，都是一个新生事物，充满着未知，充满着一切可能。我们需要大胆假设，小心求证。 第一部分 市场调查与项目分析 一、市场分析 瓜州县概况 瓜州县地处河西走廊西端，是甘、新、青、蒙四省的通衢之地。总人口11.91万，总面积2.41万平方公里。境内盛产棉花、蜜瓜、小麦、葡萄，甘草，锁阳、苁蓉等，享有“中国蜜瓜之乡”、“中国锁阳之乡”和甘肃“棉花基地”、“河西粮仓”的美誉。 瓜州县辖5个镇、6个乡：渊泉镇、柳园镇、三道???镇、南岔镇、锁阳城镇、河东乡、布隆吉乡、环城乡、西湖乡、瓜州乡、腰站子乡。其中各乡镇人口（人）： 渊泉镇 21111 柳园镇 12131 三道沟镇 11428 河东乡 6262 布隆吉乡 4080 环城乡 9012 西湖乡 2581 瓜州乡 5846 南岔乡 10439 踏实乡 4422 桥子乡 1745 东巴兔乡 443 腰站子乡 3968（2006年数据）。 瓜州历史悠久，早在四千年前，这里就有先民繁衍生息，瓜州文物古迹众多，汉唐胜迹锁阳城和“康熙梦城”桥湾城具有深厚的历史文化底蕴；稀世珍宝象牙佛，是中印文化交流的见证。大漠驼铃、古道石窟、丝路艺术、瀚海蜃景、胡杨秋色、清泉绿洲构成了瓜州独具特色的西域文化景观。 缺少大中型工业，商业贸易相对落后，矿产开采业相对发达。瓜州经济总量低，但祁连雪水的浇灌，使得瓜州农民旱涝保收，人均收入远高于甘肃东部地区。截至2009年12月底，该县财政收入达到20066万元，较上年增收2516.4万元，增长14.3 %，突破两亿元大关。（同期陇西县财政收入为20002万元，而陇西总人口达到49.8万人） 相比较我省东部县城，人均收入明显较高，这也意味着良好的消费基础。 数据来源：县政府网站 2、瓜州住宅市场 瓜州人口较少，县城常驻人口仅两万人左右。住宅市场发展相对缓慢，城市化进程速率较低。由于地广人稀，市场发展与其他县域相比较为缓慢。 09年开发量较少，仅幸福佳苑、丽景花园、南苑华庭、风和苑（书墨苑）数个项目，且体量较小，已全部售罄。 市场调查详细数据见后页： 项目名称西部·幸福家园开发商酒泉西部天地房地产开发有限公司项目位置渊泉路、南市街交汇处（原棉花厂院内）项目概况该小区规划共计4万3千平米，其中住宅面积3万9千平米，商业面积4184平米。小区住宅由9幢建筑构成，共计：530套销售状况售罄售价一楼：1400 元 二楼：1550元 三楼：1600元 四楼：1500元 五楼：1200元 综合说明小区现场比较混乱，施工现场形象差，从已竣工三栋建筑看，建筑外观色彩不够协调，施工粗糙。  南苑华庭项目概况列表： 项目名称南苑华庭开发商酒泉兰山房地产开发有限公司项目位置公园街以北，二中对面。项目概况该小区规划共计2万6千平米，小区由十一幢多层住宅组成。户型多为90平米左右。共240套。销售状况该项目销售目前附送装修，包括墙面乳胶漆，厨房及卫生间墙面砖，地砖。 已售罄。售价一楼：1510元 二楼：1680元 三楼：1780元 四楼：1630元 五楼：1430元综合说明由于