2010年西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告.ppt

谨呈：七方置业有限公司;关于我们对项目定位的解决方案;第一部分 对项目地块的认识;项目基础指标： 占地面积 项目总占地9亩 建筑面积 本项目建筑面积36000平米 容积率 本项目容积率6;地块四至及内部情况; 地块一侧临东站路街面，其中西侧与城市主干道相邻，南侧紧邻含光静里项目，北侧为社区道路和城市次干道，紧邻唐韵三坊项目。内部处于厂房区，还没有进行拆迁;地块周边配套状况;地块周边交通状况分析;项目属性;第二部分 对大环境新市场的理解;■在新一轮的城市规划中此次总体规划从宏观层面和战略发展角度出发，深入研究了如何在西部大开发战略中加强我市对区域的辐射和带动作用 ，未来城市将遵循“南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展 ”的整体发展思路，在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形??以阎良为主的副中心。目前大东郊处于城市未来发展的主要方向。;在中心都市小商品采购圈的基础上形成综合功能的新市场集群;地块编号;序号;2.2开发分析——发展方向;2.2开发分析——开发体量;2.2开发分析——竞争分析;2.3市场总结——卖点分析;2.3市场总结——产品分析;户型分析;2.3市场总结——价格分析;2.4市场特点——开发现状;项目名称; 整个项目由A、B两栋楼组成， 围合式设计、超大楼间距、纯板结构、3层超大露台设计,体现出了设计师的独具匠心，立面线条简洁时尚极具地标气质。 园林多个小型景观节点串联、多重景观视野。 两梯四户和两梯五户的产品结构设计，79-90平米纯南两居105-108平米紧凑小三房127-136平米南北通透三居6种全新户型设计，全新生活阳台概念引入、转角阔景飘窗、观景阳台等超值赠送元素的加入，是项目独具舒适度和实用性两大功能。 ;经典个案——唐韵三坊;产品规划;历史价格： 2010年07月06日 - 至今 均价5000元/㎡ 2010年05月06日 - 2010年07月06日 均价5000元/㎡ 最高价5200元/㎡ 2010年04月26日 - 2010年05月06日 均价5000元/㎡ 2010年04月20日 - 2010年04月26日 均价5200元/㎡ 目前均价5400元/㎡ ;经典个案——恒基-碧翠锦华;项目规划;客户调研目的是了解区域客户特点购房动机及动向;调查对象基本情况;从关注户型得出，2房占据67%的地位，3房的占到25%。;客户分析—购房因素考虑;客户分析—支付能力和需求;STP客户细分;市场客户;项目未来的发展战略如何？如何定义？;第三部分 我们做什么样的产品;;项目地块较小，容积率限于6，体量显然不大 区域大环境较好，潜力较佳，但小环境较差，配套不足;年轻人首次置业居所 作为一种身份的象征或者为工作之便在家之外，购置第二居所。其用途可能作为接待朋友的私人酒店或投资等。;3.2项目定位;3.2项目定位;3.2项目定位;项目具备何种特色物业组合，与其它项目 形成竞争并脱颖而出？;3.3 规划建议;3.3 规划建议;3.3规划建议——“一心一环一带”;NO1：规划建议——打造具备核心竞争力的产品;NO1：项目规划建议——打造具备核心竞争力的产品;NO1：项目规划建议——打造具备核心竞争力的产品;NO1：项目规划建议——打造具备核心竞争力的产品;NO1：项目规划建议——打造具备核心竞争力的产品;NO1：项目规划建议——打造具备核心竞争力的产品;NO2：项目规划建议——打造具备高端形象、高附加值的社区;NO2：项目规划建议——打造具备高端形象、高附加值的社区;NO2：项目规划建议——打造具备高端形象、高附加值的社区;NO2：项目规划建议——打造具备高端形象、高附加值的社区;选择高品质的外墙瓷砖，底层选用石材，基于客户敏感点，提升项目品质感;建筑细部应侧重阳台、窗口、屋顶、空调机座等的设计手法，避免繁杂、琐碎、过多的装饰和过分的细部雕塑。如观景阳台、飘窗的精致设计，屋顶与顶层的结合设计等。室外落水管与饰面色彩要统一协调。 阳台和屋顶露台：应增加非封闭的观景花园阳台和屋顶观景露台，增加建筑的层次感和室外观景空间。外遮阳窗帘使建筑设计充满人性关怀。;;装修程度;24小时，新风不断，徐缓而新鲜 （按户单平米造价20元，满天开，耗电量1度） □ 置换送风系统采用下送风，顶回风的送风方式： 由于设计的送风温度低，送风风速低(0.25m/s以下)，因此送入的新风因密度大而沉积房间底部，形成空气湖，当遇到人员、设备等热源时，新鲜空气被加热上升，形成热羽流作为室内空气流动的主导气流，从而将热量和污染物等带至房间上部，由上部的排风口排出室外。 □ 有组织进风，能有效控制风量和室内气流组织。 □ 置换式送风，新鲜空气先进入人的呼