2011年01月天津通用润园项目营销思考.ppt

谨呈：天津世纪海湾投资有限公司;Contents;[特性·环境·客户·操略]四篇;特性篇;[特性二] 两大“金字招牌”具备人文底蕴 小站练兵园历史意义、百亩小站稻种植区，两大“金字招牌”，带动小站经济、旅游业的发展 /海河教育园，教育产业引入，带动产业发展 ;小站镇位于天津津南区东南，紧邻滨海新区，距离官港森林公园和天嘉湖旅游度假区仅两三公里； 随着津滨大道，津港高速与津滨轻轨等交通动脉的陆续完工，小站镇同城区以及滨海的联系也将会更加便捷； 受辐射以及自身旅游业带动影响，未来交通发展潜力大，将牵引周边更多客户圈层，从而加大区域的客户面及市场关注，形成客户间新的价值聚焦；;[特性四] 别墅唯一性/产品唯一性*大堡产品;本案总建面15.4万平方米，小体量易于保障整体开发进程； 285席中式建筑别墅群，打造纯正低密亲情社区，营造一种自然、和谐、恬静的生活氛围，让您感受田园式的生活方式； 低密产品充分享有外部优质景观资源，高层区享有足够内外部景观环境，是每户景观资源最大化；;[特性五] 区域内向性强/市场认可度低/地缘性客户集中;[特性六] 通用地产，责任地产的践行着 1998年，一家以“为城市创造价值”为宗旨的房地产企业，给人们带来了持续不断的惊喜;项目核心价值发现;从1.5亿元到40亿元的销售传奇;产品前世今生;产品前世今生;0.49经济型纯别墅;面向中产阶级的第二居所，以中小独栋为主的别墅社区，整体容积率0.58 ;持续成功热销原因;持续成功热销原因;伟业给予的贡献;[特性·环境·客户·操略]四篇;市场研究;天津开发区： 天津市主要包括津南开发区、西青开发区、东丽开发区、天津塘沽国家海洋高新技术开发区、武清开发区、宁河经济开发区、静海开发区等十多个开发区。 支柱产业： 第二产业-石油和海洋化工、汽车和装备制造、现代冶金等及其他高新技术产业 第三产业-现代服务业，重点发展金融服务和现代物流业 第二产业： 天津第二产业比例较大，发展速度较快，08年工业增加值锁定4000亿，增速全国第二;城市距离;城市吸引力提升，拉动外来人口；自身需求不断多样化爆发;【肆】;【伍】;市场研究;区域研究;区域研究;【3】 产业基点;【4】 区域立足;根据本案两大物业特点及未来客户辐射区域，锁定竞争格局：;别墅产品竞争研究;代表项目名称;八里台板块内碧桂园无别墅存量，仅剩京基领域项目，存量较大 八里台板块主力户型：联排：200-260 ㎡ 天嘉湖板块，大盘云集，产品丰富，存量巨大，未来竞争极为激烈 天嘉湖板块内产品丰富，面积区间幅度较大，联排主要集中在200㎡左右。;B/八里台板块;高层产品竞争研究; 板块内项目较多，未来供应较大 产品线丰富，产品逐渐由“高”向“低”过渡，未来呈多元化发展趋势 紧邻市区，区域成熟度高，距离本案较远，不直接构成竞争，存在微弱拦截； 红磡领世郡项目入市较早，板块配套成熟，价格较高 主力户型区间：高层：80-110㎡，洋房：100-120 ㎡; 板块内项目较多，且多为中小型楼盘； 产品线单一，仅有高密类产品供应，缺乏低密产品； 位于津南区中心，因地缘情节，可分流本案高层类客群 城市化进程加速，周边配套最为完善，价格集中在7500元/㎡左右 主力户型区间：高层：80-100㎡; 小站板块项目单一，目前仅以价格优势取胜，主力户型：高层：100㎡，洋房130-140 ㎡， 大港板块在售项目多以高密类为主，后期逐步有低密供应，产品向多元化发展 大港位于滨海新区，区位优势截杀本案部分客群，价格稍高于咸水沽板块 大港板块主力户型：高层：80-100㎡，洋房90-140 ㎡; 八里台低价策略，资源优势凸显，外来客群分散； 天嘉湖板块在售项目体量大，资源优势更加突出，价格高于八里台在售普住产品； 八里台板块主力户型：高层：100-110㎡，洋房110-140 ㎡， 天嘉湖板块主力户型：高层80-90㎡，洋房120-130㎡;高层产品竞争研究;小站板块市场占位;项目定位前提;擎始天津·领航和谐;形象定位;当红不让·构筑东南新三角;[特性·环境·客户·操略]四篇;别墅类客户解析;别墅类客户解析;本案别墅客户思考;圆梦别墅·追求品质生活的 地缘中产阶级;别墅客户研判;别墅客户圈定;普住类客户解析;普住类客户解析;普住客户思考;普住客户定位;;普住客户圈定;上牵咸水沽·下引大港人;客户小结;[特性·环境·客户·操略]四篇;双港;举旗·构筑津南“铁三角”;高成低就*形象为先;操略篇;操略篇;操略篇;操略篇;高成低就*形象为先;操略篇;操略篇;操略篇;社区入口营造“尊贵感”/“仪式感”/“社区感”;操略篇;操略篇;操略篇;操略篇;操略篇;操略篇;操略篇;操略篇;操略篇;操略篇;高成低就*形象为先;操略篇;操略篇;操略篇;