思源2014年4月杭州华鸿项目2014年营销报告.pptVIP

思源经纪 2014年4月;*;寻找客源、增加客量;市场分析;钱江新城;杭州主城区历年办公市场情况;2013年杭州主城区办公市场情况;;中庆·第6大道;目前下沙区办公写字楼购买客户大多是浙江省内投资客，购房后大多数都非自用，而是等待出租获益；租赁客户以教育服务、IT通讯、物流贸易类小型公司为主。;下沙历年办公市场情况;2013年下沙办公市场情况;2013年下沙办公物业成交明细;市场小结;竞品分析;1;杭州东部国际商务中心集市民服务、五星级酒店、豪华服务式公寓、5A级写字楼、商业购物和休闲广场为一体，将打造成下沙的行政、商务、商业、居住、生活中心。开发商自持半数以上物业产权以确保项目品质。;杭州东部国际商务中心自2011年开盘以来，一直去化缓慢，共成交84套，年均去化21套；价格波动较大，2012年整体成交价格下调至16000元/平米左右时（含装修），成交量呈现攀升势态，2013-2014年随着价格上调，成交量呈逐年下降趋势，2014年整体成交均价17500元/平米左右（含装修）。;不同面积段供应去化情况;不同楼层去化情况;杭州东部国际商务中心成交客户;开发商;竞品小结;本体分析及目标客户定位;本案总结;分类;投资型目标客户对位;重点抓投资客，自用型客户作为补充;目标客群锁定;客群分布/客群定位;定价策略;控制总价，拉大单价区间 低开聚人气，高走谋利润;项目 ;推售计划;推售策略;货值盘点;原则一：灵活变通，特殊需求特殊对待。 原则二：不同销售阶段，根据竞品的推售节点，见缝插针，差异化推售;写字楼4-10F;去化分解;客户分配比例;营销动作;客户分配比例;第二销售周期; 1.时间节点为每周统计数据，根据当周的数据情况进行下一周的工作安排； 2.抽查销售员的客户情况，包括信息的真实性，追访的真实性，客户回访质量，遇到的疑难问题解答； 3、对所拥有的已成交客户做客户分析，与销售员一同分享客户的来源； 4、配合企划所做的各种活动，提高客户的意向度。;营销推广及执行;筹备期;4月-6月（筹备期）;;;;;营销计划;*;目 标：形象出街，树立项目价值，渠道推广全面铺开，进行强势蓄客。 推广策略：通过企划包装和各种渠道推广，建立项目市场形象和关注度。 推广执行：6月30日项目正式亮相，户外、网络、报纸、短信、电台等所有媒体同时出街，迅速建立项目市场形象和关注度，配合巡展外拓、call客和线下活动，全面进行蓄客。;营销计划;;;;;;户外广告;网络软文、论坛炒作 时间：持续进行，内容持续变化 主题：结合区位、交通、配套、投资回报等客户核心关注点吸引客户;电台;短信;根据前期派单效果反馈及时调整派点地点;异地拓展;CALL 客;大客户拜访——写字楼;大客户拜访—银行;目 标：通过线上立体持续和线下多渠道开拓客户，制造火爆的销售场景，给项目持续热销奠定基础。 推广策略：蓄水期已经为项目制造了一定的影响力和客户积累，该阶段需结合广告的投放以及派单巡展的客户资源，更有利地推进销售。 推广执行：寻找营销引爆点，通过报纸、电台、短信、DM和网络等媒介以及线下活动、渠道外拓相互促动、集中去化。;营销计划;;;;;内外联动;*;杭州商会拓展;目 标：通过线上立体持续和线下多渠道开拓客户，给第二次加推奠定基础。 推广策略：写字楼首开前期推广已经为项目制造了一定的影响力和客户积累，该阶段需继续结合线上推广、渠道拓客及老带新政策，实现加推快速去化。 推广执行：借??首开热销进行话题炒作，通过报纸、电台、短信、DM和网络等媒介以及线下活动、渠道外拓进行第二次开盘蓄客。;营销费用测算;思源建议按照2014年总销金额的1.5%来计算，即2014年的媒体推广预算费用为： 总销金额×1.5％=2.5亿× 1.5% =375万元左右 （不包含现场包装、售楼处打造和中介渠道带看奖励费用）;费用种类;谢谢聆听！