张家港XX新天地推盘策略作业汇报.pptVIP

XX新天地 S1—S8推盘策略作业汇报 2009.4.11;第一部分 市场变动研究 第二部分 开发周期研究 第三部分 项目推盘建议 第四部分 项目包装建议;第一部分 市场变动研究;全年政策节点;3-4月声音;3-4月声音;3-4月声音;3-4月声音;未来政策及形势预测;张家港一手房成交情况;张家港住宅和商业用房市场成交套数;我们的分析和判断： 1、我们认为，市场的总体供应依然庞大，2-3月的反弹是市场观望了较长时间，刚性需求瞬间释放的结果。在接下来的几个月中，由于经济数据较为乐观，7-8月的“国策确定月”的政策面支持力度会逐渐减弱，反弹会接近尾声。市场量成交会出现明显下降。 2、 再次反弹出现的时间可能在11-12月。这一判断还要依据以后各个月的经济数据来验证。 ;第二部分 S1-S8开发周期研究;产权式公寓资料;;产权式公寓开发周期;产权式公寓资金运作;M2回笼资金计算：根据《M2推盘策略作业报告》中价格部分阐述，M2一期推盘面积为14325平方，推盘均价为5826元/平方，销售额为8346万元。 ◎ 8月。项目6月开盘，较不利的预期是截止到8月底销售50%（报告中预期为70%），回笼资金4173万。 ◎ 12月。销售70%。回笼资金1669万。 S1、S2回笼资金：如果12月开盘，我们预期到12月底S1、S2开盘销售60%。销售面积10329平方，开盘均价3800元/平方，实行报告中首付3成策略，此时客户尚不能进行商业贷款。那么最低回笼资金706万，考虑有部分为一次性付款，我们预期回笼1000万左右。 ;S1、S2回笼资金估算 总销：4441万;产权式公寓开发步骤;产权式公寓开发步骤示意;第三部分 项目推盘研究;产权式公寓推盘步骤;产权式公寓推盘步骤;;“低开高走”有利于短时间制造旺销局面，虽然表面缩减了部分利润，但价格上升态势稳健，迎合购买者买涨不买跌的心态。;产权式公寓销售周期初定;第四部分 项目营销思考; 目 录 一、产品定位。 二、客源定位。 三、广告定位。 四、媒体通路。;产权式公寓：工作·生活·家;〈1〉项目名称 时代公寓 ◎ 如同M2叫做“精品家居购物中心”一样，我们同样要为项目的每一个部分起一个推广名。 ◎ 产品的功能特性其实就是“SOHO”性质，即工作和家的结合体，产品的产权属性就是“产权式商业公寓”。 ◎ 我们建议项目以“时代公寓”为名，第一可以突出项目的时尚感，新颖感：因本项目以商业地产做公寓在张家港还是较为新颖的，如不以时代感进行表现，以新产品的姿态入市，可能无法对客户进行解释；第二，时代公寓的名称也符合“东方新天地”的“新”的定位。 ;〈2〉产品卖点 5大卖点 ◎ 2009年度城南片区唯一小户型。 ◎ 居城市综合体繁荣商业之上，升值大前景。 ◎ 25万低总价起，拥有自由领域。 ◎ 工作，生活，家。宜商宜住的产权式公寓。 ◎ 3大知名公司开发，实力保障。 ;〈3〉产品不足 ◎ 40年产权，年限较短。 ◎ 贷款期限最多10年，月供压力比较大。 ◎ 契税4%，高于普通住宅。 ◎ 首付5成，高于普通住宅。 ◎ 周边环境尚不成熟。 ;产品不足解决方案;〈5〉S1、S2开盘条件 ◎做两套样板房。 ◎工程接近封顶或已封顶。 ◎蓄水达到200组。 ◎销售价格符合市场预期。;〈6〉样板房及S3、S4装修风格建议;现代MINI时尚风格 ;〈7〉另类营销思路 如果销售遇阻，该怎样去做？ ; ◎ 第一，改变营销方向。走道经济适用房或者拆迁安置房。 具体操作步骤：联系政府拆迁办、房管局，看是否可行。 ◎第二：改变产品本质，变商住房为3年回报24%的投资房。 具体操作策略：作大型企业或者集团的宿舍。将该房屋精装修后，提供给开发区内企业或者其他地方的企业。让他们租赁3-5年，然后将房屋变成投资房，带租约出售给投资者。此类案例如“幸福公寓”，租给美国道康宁，3年租约。投资者蜂拥而至。 ; 目 录 一、产品定位。 二、客源定位。 三、广告定位。 四、媒体通路。;〈1〉项目客户群分析 ◎ 主力客户一：周边市场经营者。 从调查可以发现，周边市场经营户共有 300户以上，一半以上是外地人。这些人的工作地点比较近，而项目本身就靠着它们。所以，他们自身的情况决定了他们对项目有一定的需求。这部分需求，我们认为至少有30套以上。 ◎ 主力客户二：市区一些外来者。张家港常住人口140万，其中户籍人口接近90万，流动人口50万。这些外来者收入水平不高，对低总价房屋比较感兴趣。唯一的不足，就是项目的首付比较高。我们认为，这部分客户可能占到总数的20%左右。 ; ◎