新联康2011年6月武汉人信汇项目整体定位及营销策略报告全.ppt

今天与其说是对王家湾地块的探讨，不如说是我们对城市结构的反思。 反思多年来我们把生活区与商业区分离的思维定式，我们此次试图让本 案能为未来城市的发展模式作出示范，让城市呈现另一种可能……;;;本体分析—区域属性;本体分析—区域属性;本体分析—区域属性;本体分析—外部条件;本体分析—内部条件;风情商业街;项目属性关键词; 他山之石，可以攻玉！; 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，目前，已经成为外地游客去东京必到的城市综合设施. 占地面积约11.5 万m2 ，建筑面积约为75.91万m2,开发历时17年.;日本—东京六本木之交通体系;A：六本木山的主入口，和地铁六本木车站和地下通道相连，由地铁入口和好莱坞美容广场组成。; 六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4500m2的无柱空??，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施.;日本—东京六本木之住宅;日本—东京六本木之运营;六本木—案例启示;本案是否能成为下一个 “六本木”;;;区域;区域;区域;资源：体育中心 配套：五星级酒店、大型商业（万千百货） 地段：沌口开发区，新区开发;;竞争，因稀缺，而无界限...... 成熟商圈、优势地段的综合体是项目核心优势 ;;;;;;项目整体---概念演绎;案名建议：;总推广语建议：;分案名建议---商业街;分案名建议---超高层;分案名建议---类公寓;分案名建议---住宅;;;;;;;;;;;;;70万方体量，全方位物业业态，如何按照开发节点推售各业态成为了本项目溢价的关键 ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;附加一：市场部分;附加一：市场部分; 2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，确定了八项政策措施，俗称“新国八条”。;结论：政府调控楼市持续加码，楼市下行压力较大;结论：准备金率连续5次上调，开发商贷款越来越难，造成多数开发商资金链紧张。;江城半数银行停贷 部分银行 “一贷”提至四成;传统“金四银五”，成交量2连续个月出现下降。 5月武汉楼市成交均价7454.41元/平方米，较上月上涨38.86元/平方米，环比增幅0.52%，成交套数7264套，较上月下降425套，环比下降5%。从数据上看，武汉楼市已经涨不动了。由于本月部分大体量的品牌楼盘的热销和开盘加推量的放大，5月武汉楼市成交量在缓步回升。随着近几个月开盘加推楼盘持续增多，下半年武汉楼市供应量充足，而在几乎是每月一出的调控政策的影响下，购买需求被暂时打压，观望情绪仍然浓厚，下半年武汉楼市房价出现实质性松动可期。; ;项目下半年上市，区域内与项目直接竞争关系主要为本案周边朗诗、万科项目;朗诗·绿色街区;朗诗、万科上市时间、产品面积都与本案公寓户型相近。;朗诗特点：精装修、科技住宅社区。 万科特点：精装修、赠送面积多。;王家湾人口：以城中村人口为主，流动人口较多，总人口预计40万;王家湾经济：以王家湾商圈带动下的的零售产业为经济支柱;客户描述一：被汉口高房价挤压的购房客户 特征：硚口区域居民，看重王家湾离汉口近 关注点：与王家湾距离、房型面积、总价 购房目的：自住;客户描述二：地域性客户 特征：项目周边的企事业单位职工 关注点：区域交通、生活配套，对区域生活环境的认可度，生活与工作都在有效的范围，生活交际和朋友都居住在周边，非常关注区域交通规划及商业配套。 购房目的：以自住为主;客户描述三：区域内拆迁客户 特征：区域内原住民拆迁后选择继续在区域内购房 关注点：总价低、产品功能性、交通； 购房目的：以自住需求为主。;本案;区域：核心客户层王家湾片区内年青、青年客户为主约65% 职业：主要为片区内原住民、私营业主、大单位（医药、武烟、税务、神龙） 置业目的：自住为主;附加二：公司介绍;;上海新联康公司在市场运作的十九年中，以“热情、专业、诚实、负责”的作业精神赢得了业内外的一致肯定。;*;大规模项目作业;【2007年主要执行个案列表】;【2008年主要执行个案列表】;【2009年主要执行个案列表】;【武汉公司历年执行个案】;2006 万科润园　 武汉中心第一类别墅 业界学习典范 07年实现均价16000元;2006年11月，武汉，万科润园 一城一宅、一家一院，“树下种房子”;2006年11月，润园一期开盘， 周边项目5000元/㎡，润园11000元/㎡； 最高23000元/㎡，07年全