满江红2010年9月北京石景山区深入研究报告.pptVIP

石景山区深入研究报告;;;;;;;; 同样交通状况也是衡量这个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上已经开通的五环路，交通优势不逊于其他区域。2003年北京市政府加大了对交通的建设力度，五环路改为城市环路为石景山区特别是苹果园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。 地铁：从区通过的地铁一号线贯穿北京东西两翼，连接地铁二号线、五号线等所有城市轨道交通线路，快速便捷，优势明显。 铁路：石景山区内有丰沙线（丰台西－沙城）、京门线（五路－门头沟）、京原线（石景山南－原平）、西长线（西客站－长阳线路所）、101库线（西道口－101库）等，其中，石景山南站的专用线有首都钢铁公司、北京巴布科克.威尔科克斯有限公司、首钢重型机械厂专用线，西黄村站的专用线只有一条。;公路： 玉泉路为南北走向二车道，位于该项目东部边缘，向东与石景山路相交，西至京石高速公路； 鲁谷西路与玉泉路平行，位于该项目西部边缘，南北与石景山路和莲花池高速路相交； 鲁谷村路为东西走向4车道，位于该项目北部边缘，向东与石景山路相交，向西与莲花池高速路相交； 莲花池高速路为莲花池路向西的延伸，东西贯穿四环、五环，位于该项目的最南段。;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;区域概述;;市场分析;市场分析;市场分析;市场分析;四、典型项目SW分析;2）宏鑫家园 规划指标：占地4.56平方米，总建面16万平米，容积率3.5，两栋板楼设计14层 价格：目前二手房均价18,900/㎡毛坯房两居总价42万左右 销售情况：目前无销售证件，没有公开发售，但是从其产品面积和销售均价可以推测出其后期销售速度应该是非常快的。 主要卖点：低价位，板楼 畅销户型：两居97㎡ 该项目开发面积较小，户型比较单一，以两居室为主力户型，配套上比较简单主要是为了满足注重房屋的使用和总价格相对便宜的低端客户。 ;3）御景山 规划指标：占地面积4万平米，总建筑面积12万平米，容积率3，一期约6万平米，建有三栋板楼8—17层，一栋塔楼14层；二期约6万平米，两栋围合式板楼 价格：目前二手房均价22,000/㎡ 销售情况：自2003年4月份开盘后主力销售户型为一居和小两居，三居的销售比较平稳，平均每月的销售面积在4500平米左右，现在南向一居已经基本销售完，104平米和107平米的板楼两居也消化比较快，但是133平米的三居和117平米的板楼两居消化比较慢，东西向的户型基本上无成交。 主要卖点：尊贵、高品质社区，精美社区园林，外立面高档装饰，准现房 畅销户型：104平米板楼两居、70平米板楼一居。 该项目定位于石景山高品质楼盘，配套设施齐全，因其一期开盘较早，在石景山已经确立其高品质楼盘的地位，主要针对石景山区部分富人和区内政府高层人员，分析其二期入市时，周边同品质竞争楼盘纷纷开盘，但其靠一期现房优势和二期的小面积户型依然保持其每月的消化速度。;4）融景城 规划指标：占地一期21万平米，总建筑面积160万平米，一期开发5栋7层板楼建筑面积5万平米 价格：均价17,400/㎡ 销售情况：自开盘到现在该项目一居销售速度比较快，两居室由于户型格局设计不好，消化速度不理想，三居室总价过高也消化一般，开盘共四栋楼，现在销售了一栋 主要卖点：地段位置，超大社区及游泳池配套设施 该项目社区规模大容易给客户塑造楼盘形象，但是由于入市定价过高且工程形象和周遍市政配套环境还不成熟所以销售上并不理想，经过调研发现，其两居户型格局设计非常失败但是该项目售楼处建在阜石路上对杨庄区域的客户分流情况威胁极大。 ;5）远洋山水家园（四期） 规划指标：四期占地面积41,000平方米，总建筑面积17万平米，本期开发4栋板楼和6栋塔楼。 价格：均价26,000/㎡ 销售情况：自开盘到现在该项目销售速度比较快，目前项目95%已经认购完毕。 主要卖点：超大社区、品牌地产，近地铁，商业配套成熟，优质医疗资源丰富。 该项目定位于石景山高品质楼盘，配套设施齐全，品牌地产开发集团在石景山地区已经确立其高品质楼盘的地位，在社区内部，景观风格沿续并升华远洋 ?沁山水的新古典主义园林风格，并在景观格局上作了进一步的丰富和改进，力求打造集高品质绿色生态和商务休闲为一体的长安街大型低碳居住社区。 ;; 石景山区在历史上和距离上一直都是相对工业化和独立的区域，通过对该区域房地产市场需求的调查。我们将主要???目标客户锁定在本区域内，同时还要积极引导周边区域的购房需求。;2）石景山区客