金网络2013年06月20日长沙嘉华城90万㎡营销策略报告.ppt

金网络2014长沙嘉华城90万㎡营销策略报告;区 域 篇;嘉华城 一个近90万㎡的生活大盘， 于嘉华地产来说，是一个战略转型； 于长沙南城，是可以撩起一片战火的劲敌； 于项目而言，是可以立势的生活综合体。;我们思考： 这一样一个生活大盘 在长沙南城可 有所作为？;;我们处在这么一个尴尬的 哪儿都不搭噶的“黑户地带” 真正是 爹不疼，娘不爱！ 无依靠，无势借！ 然而，我是否就止步于此了呢？;区域交通路网; 区域主要中大型零售商业配套集中在湘府路与韶山路交汇处; 教育主要有金海中学、长郡雨外以及怡雅中学，能基本保证区域的就学需求。 ;省植物园;面对如此矛盾的 区域特征 我们想起一句名言 这里 现在特远，将来很近！ ;接下来 我们看看 大区域范围内的 竞品表现;竞 品 篇;竞品分布特征;竞品价格;;竞品产品类型;竞品去化速度;产品推售;;冷静判断 区域及竞争环境 之后 我们可以预见本案 如果着眼于片区，必将陷入混战 唯有 跳出南城，放眼长沙立势！ 才有机会;然而，我们不得不 反观项目自身 我们有什么 我们凭什么 跳出南城，放眼长沙 ;项 目 篇;技术指标;项目四至;项目周边路网成熟，通行条件好;;由此 我们看到一些 项目可以拿得出手的特征 90万㎡生活大盘 路网通达世界 坡地园林 是现在的宜居地，未来的生活城 ;金网络观点;;大盘操作四字真言;大盘操作大约 经历三个阶段 以目前入市不到一年的 中房瑞致国际为例 她处于守正阶段;守正阶段 第一步是 树立项目品牌 吸纳周边客户;守正阶段 第二步是 拉近城市距离差 落实利好 深掘客户;出奇阶段 第三步是 运营城市 树立城市标杆 ;课 题 篇;目前 嘉华城所面临的核心课题是 在目标客户的需求下如何 奠定价值基础！ 树立价值标杆！;客 户 篇;那么 我们的客户是谁？ 他们具有什么样的需求？;作为本项目的潜在购房者 咱老徐有话说了 ……;三年前 作为长沙的“外来客” 老徐在这座城市奋斗了四年 他想做地主了 他在 北边的90万平米的山语城 和 南边的90万平米的嘉华城 徘徊了好长一段时间 ;那时 嘉华城 地段不好 配套不好 又是集资房 …… 最后 他买了山语城 ;三年后 嘉华城 地段好起来了 配套好起来了 二三期不是集资房了 老徐说了 还不够好 “我看好她三年后的发展 如果你让我现在选择这里 请给我一个选择你的理由“;又是一个三年 是老徐与三年磕上了 还是项目需要 一个撬动地球的发力点 ;于是 我们又说了 你老徐一人 就能代表项目的客户了吗 看一下竞品项目的客户分析 ;区域客户来源：地缘性明显，同时地州市客户占比较大，体现出客户来源多样性； 职业构成：长沙南城分布有大量批发商城，绝大多数经营户选择在南城购房，个体经营户成为住宅的主要购买人群，同时企业职员及私营业主也占比较大。;答案是 是的，像老徐这样的“外来客” 就是这个项目的主力人群 ;他们是长沙城市发展推动力;事业上有成就;生活中有品位;家庭里有承担;那么目标客户们需要什么 决定着 我们是谁 我们成为什么项目的 定位问题 来，听听他们的声音;“这个家，必须属于长沙市的，好歹我从乡里走到的省城” “离市里越近越好，至少工作、娱乐、休闲都方便” “父母渐渐老了，必须接过来住一起，加上孩子，买得起三房，就买三房” “孩子大了，最好能在家门口上学” “小区环境要好，虽然城里好，乡下的青山绿水也是忘不掉的情结” “楼盘大，有靠山” “品质要好，要高端一点，带亲戚朋友来，至少长点面子不” ……;总结一下，他们要的是 市里的+方便的+宜居的+品质的+大盘;前面通过认识区域、分析客户，认清自身 对“我是谁”有了一个大致印象 但还缺乏一个关键点 下面，我们来认识一条路; 韶山路 在芙蓉路之前，它是真正贯穿长沙南北向的 “三湘第一路”“门户路、形象路” 在芙蓉路之后，它北向联通五一路，南向联通芙蓉南路 在人们心中，它就代表着长沙的 市中心！; 不信的话 我们现场随机调研一下 提到韶山路，你首先想到的是什么地方？ ……;如果说，芙蓉路是长沙的脊梁，贯穿南北。 那么，未来 韶山路与芙蓉路、万家丽路平行 伴随地铁1号线、5号线、城际轨道一起 韶山路必将划分东西， 成为城市的中轴。;我们搭乘韶山路的列车 不仅抛开了南城 直接对接长沙市中心 拉近了全城客户的心理距离;我是谁？呼之欲出;韶山路上· 90万㎡绿色地标生活体;韶山路上最大体量的宜居纯住区;在项目获得立势长沙的 核心定位之后 我们以大盘操作的第一步 来思考 我们如何 奠定项目的价值基础;基础价值;开通社区巴士，5分钟生活圈瞬间达成;生活配套先行 引入特色生活超市;走出去：巡展、行销树立项目口碑;奠定价值基础 之后 更多的思考是 如何树立项目的;价值标杆;项目 整体 规划