世联2011年哈尔滨盛和天下超高层产品功能建议.pdf

盛和天下 超高层产品功能建议 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得 擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 垄断城市新区最强势的景观配套资源体系，融合 了道里商业区和中央商务区双核心商业区资源 项目位置：位于群力新区，北至友 谊西路、东至职工街、南至群力第一 大道、西至景江东街，占据了群力最 佳的绝对“双景观”即——观景观江 的位置，是群里东区的核心地段。 交通条件：距道里区商业中心直线 距离5公里，交通时距约10分钟；距 离机场快速路2.2公里，距离哈尔滨 太平国际机场仅20公里，交通时距 约30分钟；规划三环路在群力区通 过，同时贯穿南岗区、松北区、道外 区、香坊区；结合新区组团式布局结 构，道路系统由三环路和康安路构成 十字形式，与城市轨道交通线共同形 成快捷的对外联系通道。 项目区位 0室1厅户型套数比例为66%，面积比例为56%， 其余为1室1厅产品质素 使用面积区间：31-55平米 全部为0室1厅和1室1厅产品，与 纯粹的居家型产品的面积和格局存在 较大的差别 使用面积（㎡） 总套数 套数比例 面积比例 0室1厅 31.17-31.75 152 20% 15% 36.47-37.44 324 43% 38% 41.36 20 3% 3% 小计 —— 496 66% 56% 1室1厅 50.51-51.13 132 17% 21%55.05 132 17% 23% 小计 —— 264 34% 44% 合计 —— 760 100% 100% 超高层可能的功能定位： 三个功能方向： 方向1：写字楼 方向2：商住结合（SOHO） 方向3：公寓 什么功能定位，最符合项目的区位价值和产品价 值，支撑2011年的资金回笼计划？ 产品定位 1、市场演进——按照一般城市新区物业市场演进规律，群力新区距离写字楼物 业开发阶段至少有4年的时间距离 产品定位 方向一：写字楼 深圳南山 启动阶段 住宅快速开发阶段 商住并行发展阶段 商务办公发展阶段 大型商业进驻 大型企业进驻 10年（1998-2008） 福州金山 8年（2003-2011） 南宁凤岭 9年（2002-2011） 惠州江北 7年（2004-2011） 群力新区 4年（2007-2011） 4-6年的发展距离 上海浦东 8年（1995-2003） 呼市如意 6年（2005-2011） 产品定位 方向一：写字楼 要点 中高档写字楼设计要求 本项目设计特点 契合度 平面形状 平面规整，无折角。 标准层平面存在单层平面存在折角 ★★☆☆☆ 客梯设计 客梯设计标准为4000平米/吨。 4部客梯，按照4000平米/吨的基本标准， 项目客梯不能满足单栋26600平米的设计 要求。 ★☆☆☆☆ 柱距 高层写字楼要求的8-9米的设计 要求不符。 标准层柱网距离为5.4-5.7之间， ☆☆☆☆☆ 立面材料 按照公建立面材料要求 建筑外立面材料与写字楼公建立面要求不 符，改换立面需要增加成本 ★☆☆☆☆ 人流量 按照15平米/人的人流设计要 求，项目若改为写字楼，标准 层将至少承载46人 标准层10户，按照每户2人的住宅使用要 求，标准层每层正常承载20人。 ★☆☆☆☆ 车位 需要地下停车场 无专用办公车位 ☆☆☆☆☆ 层高 层高一般大于3.2米，普遍为 3.5米左右 层高3米，如配置中央空调和通风管道， 吊顶和装修后，净高较低，空间将会过于 压抑 ☆☆☆☆☆ 公卫 配置公共卫生间 本项目按照住宅标准设计，无公共卫生间 ☆☆☆☆☆ 2、硬件设计——超高层在硬件设计方面与写字楼设计要求差别较大 3.市场形象——成熟市场豪宅案例和哈市商务市场价格表现，均不 支持写字楼的功能方向 序号 项目 主要产品 小面积产品定位 所在城市 1 大华西溪风情 别墅、公寓 服务式公寓 杭州 2 四季花城 高层、公寓 酒店式公寓 上海 3 三湘海尚 高层、公寓 服务式公寓 深圳 4 招商兰溪谷 别墅、公寓 服务式公寓 深圳 5 万科公园5号 高层、公寓 精装公寓 北京 豪宅案例 哈市价格 片区 办公价格 住宅价格 同片区住宅价格平台 滨江国际 爱建 8600 9500 9000-12000海上银座 爱建 11000 —— 银恒大厦 建国公园 8500 —— 产品定位 方向一：写字楼 成熟市场 豪宅社区中 的小面积产 品，基本不 设计成写字 楼功能。 1.市场表现——哈市成熟区域商住结合的产品价格在10000-11000， 对比相同区域的住宅均价，处于市场价格较高点 均价 麦凯乐公寓 道里区99号公馆 非常男女 南岗区群力新区 12000 13000 11000 10000 9000 800