2010年12月北海天隆三千海项目2011年营销推广计划.ppt

北海天隆三千海项目;一些必须得说的题外话……;在站在这里之前， 我们用了比较长的时间去反思和总结！;反思什么？总结什么？;双方建立合作已有几个月， 但敲定的工作成果却少得可怜》》;战略汇报基本未被采用； 项目整体提案几轮下来也未有实质性推进； 项目LOGO虽确定，但广告形象迟迟未决； 需准备的工作（TVC、摄影、媒体预定等）也未见成果； 明年推广如何做未明晰； ……;说实话， 不只贵司会怀疑风火作为服务方的专业价值， 我们也开始怀疑自己是否适合这个项目。;但我们也明白必须要把这个项目做好， 因为不仅事关经济效益，更事关颜面， 必须得拿出豁出去的干劲！;所以，为了让今后工作更顺畅， 我们大胆地做两点批评》》;一，批风火》》 缺少整体观，大局未定，抓枝节未抓骨干， 导致定位不清，走了弯路；;二，批天隆》》 缺失完整的执行团队，沟通不顺畅，影响服务洞察， 局面打不开，具体事宜推进缓慢；;;项目需要：;唯此，方能为项目解忧、解困、解套！;那么回到营销上来， 我们的忧、困、套是什么？》》;先从几个故事说起……;一次接待一地产上市公司老总，他被安徽黄山脚下美丽的太平湖所吸引，觉得环境太美，想开发楼盘却拿不定主意定什么样的产品。因为在安徽，城郊的别墅一般都还是空着的，太平湖这样交通不便的地方，就更难找到人住了？ 后来据说他还是拿了地，准备做度假产品！;另一次接待另一个地产公司老总，交谈他透露在张家界开发一个少数民族山寨主题的旅游地产，规模千余亩，一期已经开始施工了，计划2012年就可以全面开放。 他说这个项目专攻度假型客户，而且他认为这部分客户目前虽很分散，但会越来越集中。;笔者另一美女朋友早婚且有一儿子，她认为自己生了个男孩很不幸。因为将来中国男孩多，女孩少，男孩竞争地位很不利，生男孩就等于把投资回报的命运，交到20年后另一个完全不认识的女孩手中。 所以她得出两个结论：一要尽快收回回报，她每天早晨送儿子去幼儿园，都会亲他，因为不想把她儿子的初吻让给别人；二是自己要有小金库，将来老了就去养老院呆着。 ;我们找到几个很重要的数据》》;2013年，首次置业人口红利的拐点将出现， 2013年后新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加； 到2017年左右，20-65岁的总劳动人口将达到高峰，老龄人口在此期间将不断增加。;在人均收入超过3000美元后， 居民生活的一个重要变化是度假比重越来越大， 而所谓度假就是一家人到一个地方， 吃吃喝喝啥也不做，傻呆着花钱休息。;可以大胆地预测： 从2013年前后起始，在全国一线城市， 投资高端改善型、养老度假休闲型物业将成为趋势。;正是基于这样的背景和趋势， 风火才敢接这个项目，并有信心把它做好！;我们在进行了6组客户访谈后， 从中发现了项目的[忧、困、套]》》;客户一： 高级金融分析师（深圳，40岁左右，男） ■怎么看北海：03年去过/马马虎虎/乱/治安不好/银滩也很普通 ■怎么看北海的房子：烂尾楼/会在三亚买，不会在北海买/三亚的高端旅游服务与国际接轨，且有政策支持 ■怎么看本项目：有诱惑力，但城市问题很难跨越 ■对北海别墅的心理价位：6000左右 ■对建筑怎么看：建筑风格不重要，服务和配套设施更重要;客户二： 地产营销总监（青岛，37岁，女） ■怎么看北海：08年底去越南途经过/银滩很差，与想象有差距，没管理、没服务/像以前的海南/与三亚差距很大 ■怎么看北海的房子：很多烂尾房/零乱/规划、设计、园林都没有/肯定不会在北海买/人文环境不好，不成形，比较落后 ■怎么看本项目：城市很重要，对地方有情结 ■对北海别墅的心理价位：5000左右 ■对建筑怎么看：建筑风格不重要，但建筑质量要好;客户三： 规划专家（广州，50岁左右，男） ■怎么看北海：烂尾楼多/东盟经济圈核心 ■怎么看北海的房子：自身购买力差/外来投资者曾有切肤之痛，不敢去/大环境必须改善，城市形象糟糕，且短期内很难改善/海滨城市形象很模糊，旅游竞争力还不如阳朔和桂林/北部湾利好突出，洼地的投资支撑不足 ■怎么看本项目：投资可行，海岸线卖一个少一个，一万起价 ■对北海别墅的心理价位：6000左右 ■对建筑怎么看：都是买环境，建筑不是重点;客户四： 电视台节目编导（北京，36岁，男） ■怎么看北海：很小的时候去过/长滩/投机性特别强的城市/不关注这个城市 ■怎么看北海的房子：不了解/有很多烂尾楼/海、气候、旅游配套都不如三亚 ■怎么看本项目：对软、硬件有兴趣，投资嗅觉敏锐的人会看到价值 ■对北海别墅的心理价位：8000左右 ■对建筑怎么看：房子好看不好看很重要;客户五： 企业高管（深圳，55岁，男） ■怎么看北海：没去过/除三亚之外的比较美的滨海城市 ■怎么看北海的房子：有过地产泡沫/三亚价格太高/目前关注山东的二线滨海城市的海景房