2015年四季度全国房地产市场分析与发展预测.docxVIP

2015年四季度，房地产销售好转的势头有所减弱，市场整体再次出现回落迹象，当季投资增速出现负增长，新开工面积降幅加大，土地购置面积降幅有所收窄，房价上涨的城市个数出现震荡波动，地区间继续保持分化态势。 一、政策影响分析 2015年四季度，多个高层会议接连召开，定调2016年经济发展。去库存作为明年房地产工作的重点，得到全面阐述，执行措施更是详尽具体。从需求端来看，央行再次降准降息，住建部作为房地产主管部门，部署明年工作时表示要巩固明年房地产市场向好态势，要继续支持住房消费特别是刺激三四线城市房地产需求，并积极鼓励房企调整开发节奏；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境，多轮政策组合奠定了楼市回暖基础。 从政策影响来看，随着房地产库存规模的持续上升以及前期政策效应的减弱，四季度房地产销售市场回暖的态势有所放缓，市场前景仍较为谨慎。但随着未来去库存政策的陆续出台，购房者入市信心正在恢复，市场需求进一步释放，未来房地产市场销售形势仍将谨慎乐观。与此同时，城市间的分化依然存在，一线城市及部分二线城市房屋销售回升势头明显，另外还有部分库存大的城市销售形势依然较为低迷，“去库存”的压力依然较大。 从未来政策走向来看，随着宏观经济增速放缓和经济继续下行的压力加大，未来仍有望在信贷、货币、税费等政策方面继续放松。同时，包括户籍改革、公积金改革、保障房货币化等在内的长效机制将积极推进，支持房地产市场的持续健康发展。 二、全国房地产市场运行情况 1.房地产开发投资继续回落，四季度当季出现负增长 2015年全年，全国房地产开发完成投资95979亿元，同比增长1.0%，增幅与上年同期相比回落9.5个百分点，与前三季度相比回落1.6个百分点。其中，商品住宅完成投资64595亿元，同比增长0.4%，增速与前三季度相比回落1.3个百分点。 分季度看，在政策刺激下，一季度投资增速出现小幅回升，但二季度增速再次放缓，三季度起投资增速开始出现负增长，四季度降幅进一步扩大。四季度当季，房地产开发投资完成25444亿元，同比下降3.2%，其中商品住宅完成投资17090亿元，同比下降3.0%。 2.新开工意愿不强，跌幅再次扩大 2015年全年，商品房新开工面积15.45亿平方米，同比下降14%，跌幅与2014年全年相比扩大3.3个百分点，与前三季度相比扩大1.4个百分点。其中，商品住宅新开工面积为10.67亿平方米，同比下降14.6%，跌幅扩大1.1个百分点。 分季度看，尽管市场销售形势有所好转，但由于库存压力较大，新开工意愿依然不强。四季度当季商品房新开工3.96亿平方米，同比下降17.7%，与三季度相比跌幅扩大10个百分点，新开工面积跌幅再次加大，未来走势值得关注。 3.房屋销售回暖态势减弱 2015年全年，全国共实现商品房销售面积12.85亿平方米，同比增长6.5%，增速较前三季度回落1个百分点。分季度看，四季度当季商品房销售面积达4.56亿平方米，同比增长4.8%，增速与三季度相比回落8.7个百分点，房屋销售回暖的动力明显减弱，亟待政策续力。 从销售额看，2015年房地产企业共实现房屋销售额87281亿元，同比增长14.4%，增速较前三季度回落0.9个百分点。其中，四季度当季实现销售额30536亿元，同比增长12.8%，增速与三季度相比大幅回落11.5个百分点。 标杆房企房屋销售面积好于行业平均水平，但平均成交价格涨幅低于全国平均涨幅。从重点房企的销售情况来看，2015年全年，29家标杆房企实现销售面积17305万平方米，同比增长16%，快于全国平均水平9.5个百分点，实现销售额13146亿元，增长18.5%，低于全国平均水平4.1个百分点。 从标杆房企的平均成交价格来看，2015年全年标杆房企平均成交价格为11192元/平方米，同比上涨2.2%。而同期，全国商品房平均成交价格为6793元/平方米，同比增长7.4%。标杆房企平均成交价格低于全国平均水平5.2个百分点。 4.房地产贷款增速稳步上升 截止2015 年12月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为20.24 万亿元，同比增长20.9%，增速比上季度末高1.5个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的22.0%，比上季度末高0.2个百分点。其中，个人住房贷款余额为12.4 万亿元，同比增长21.6%，增速比上季度末高3.4个百分点；住房开发贷款余额为3.8万亿元，同比增长21.0%，增速比上季度末低0.9个百分点；地产开发贷款余额为1.6万亿元，同比增长28.2%，增速比上季度末低4.6个百分点。2015年全年，新增房地产贷款2.8万亿元，同比多增7016亿元。房