世联2010年天津团泊湖光耀城营销策略总纲.ppt

团泊湖 光耀城 -----2010年营销策略总纲;01. 目标界定; 以首开规模销售实现品牌安全落地;;中国楼市脱不开政策;政府 层面;开发商层面;;新政分析：对整体市场的影响;市场分析：典型城市别墅楼盘表现;;;;;唯一交通到达性最好、强势资源、利好规划的纯低密板块;;;1.天津碧桂园;地中海风格，但不够纯粹 别墅采用石材和涂料交叉装饰，外立面以浅色调为主;天津碧桂园;规划维度;客群维度;PK;首创福缇山;规划维度;客群维度;规划总占地仅17.1万，一期394套，4-6联排为主，双拼仅20余栋 绿化景观相对单一 非全人车分流，社区四周为地上车位;首创福缇山;规划维度;;时间; 40岁以下的客户占到70%，属于城市新中产阶级； 客户群体较年轻，容易接受新鲜事物，家庭结构相对简单； 客户职业以私营业主和地产业内人士为主，私营业主购买实力相对较强； 业内人士对项目较为关注、对区域价值有更高的认知和期待； 客户工作区域以南开和河西为主；;[南开区] 水上奥体：水上温泉公寓 老城厢：富力城、格调春天 华苑：碧华里 卫津路沿线：天赐园 [河西区] 梅江：海逸长洲、半岛豪庭 体北：世纪城、五一阳光 [和平区] 南京路：诚基中心 [其他] 宝龙湾、圣海公寓、阳光小镇、凯旋园等;;客户定位;;某女士： ４５岁，现住红桥区，自营业主（二手房中介）； 已有４套房，无别墅置业经历； 支付能力：首付原打算付５０－６０万，销售沟通不够时，客户表示可以用抵押贷款的方式自行解决首付，并表示“利率不重要”； 对团泊区域的看法：去泡过温泉，认可环境和后期发展价值； 对购买别墅的看法：“有院子多好，养什么都行，自己弄得漂漂亮亮的”，“我就是想买别墅，也一直在看别墅。现在好别墅越来越少，我朋友很多都已经买了，我也不能太落伍”； 对新政的看法：“别人都放弃的时候，就是该出手的时候”； 对价格的看法：２００－２５０万； ?;郭先生： 40岁左右 ，三口之家 ，房地产行业施工单位职业经理人 ，现在居住在河西区 置业经历：2001年顺驰名都一套跃层，2003年天津湾海景公寓2室，2010年万科盈润园3室 置业目的：最??是投资、现阶段是想度假、犒赏家人，“我的朋友都有好多套房子了，因为我老婆总是拦着，要不不止这三套。”“总去朋友家，住别墅挺好的，也是时候给自己留套别墅了。”； 对团泊区域的看法：朋友2006年就在团泊庭院买了别墅，经常会去朋友家聚会，认为团泊湖距离市区非常近，很方便； 对价格的看法：200多万可以接受； 对别墅的看法：从 08年一直在看别墅，最终没能下决心买，主要因为爱人不同意，觉得别墅实用性太差，长时间不会居住； 对比项目：团泊湖庭院，“就是价格太高了，怎么也在３００万以上，太贵”；;骆先生： ４５岁，现住河东，自营，４次置业，目前一套在还款； 支付能力：不想卖手里现在的房子，想贷款“把市里的房子现在就卖了，不见得还能拿这钱买到同样的房子”； 对团泊区域的看法：认可板块，“每个月都会去２次，泡温泉和打高尔夫都有，陪客户过去”“如果一个开发商在那建，肯定建不出什么。”； 对价格的看法：２００－２５０万，可以接受“在市里，２００万也就买个普通住房”； 对别墅的看法： 具备明显别墅情结，“我买过底商，买过那么多住宅，就是没买过别墅。”“我就是想买个别墅，有天有地多好。”； 对比项目：团泊湖庭院，“就是价格太高了，怎么也在３００万以上，太贵了”；;贾先生（给老人养老）： 40多岁，自营业主，现居住在富力津门湖，4次以上置业； 支付能力：可以一次性，但是能贷就贷，“肯定是能贷款就不一次性啊，我做生意还需要周转呢！”； 对团泊区域的看法：不太了解，环境好就行，“团泊湖”“给老人养老一定要选择环境好的地方，医疗配套要好”； 对价格的看法：200-250万； 对新政的看法：“房价可能会下跌”“我是买来给老人住，短期肯定不卖的，房价跌对我也没太大影响。长期肯定还得涨”； 对比竞品：东丽区别墅、绿地盘龙谷?；;;某女士： ４2岁，现住静海城区内，自营业主； 已有3套房，无别墅置业经历； 支付能力：能够一次性支付，但多次强调能做贷款还是要贷款的； 对团泊区域的看法：去泡过温泉，认可后期发展价值，了解东亚运动会2013年召开； 对购买别墅的看法：“也没想好到底自己住不住，反正早晚也要留套别墅的”，“静海也有别墅，不过跟你们的别墅一比，肯定不是一个档次，要买就买好点的。”； 对新政的看法：“政府出政策了，还这么狠，房价肯定会跌的，跌多少就不好说了，过几年肯定又会再涨起来”； 对价格的看法：２００万左右； ?;;赵先生： ４０岁，现住河西区，金融业； 支付能力：能贷款就行； 对团泊区域的看法：亲戚在团泊湖庭院有买房