世联2011年潍坊住宅项目营销策划报告.ppt

不同的人，需要不同的屋;目 录contents;客户的要求、约束条件;*;　地块南端：车站一街； 　地块西端：庄检路； 　地块北端：胶济铁路； 　地块东端：虞河南段。 　东、西、北四面均为非城市交通主干道，交通相对闭塞。;周边企事业单位及公建设施分布;项目技术经济指标;项目宗地分析小结;在此所指区域市场指健康街以南、文化路以西区域。 1、区域定位 根据市政府的整体规划发展定位，本项目区域在未来的2-3年内没有大规模的规划调整与改造，据项目不远的潍州路汽车交易市场的功能定位将继续并不断发展壮大。亦即区域“商”的功能远远大于“住”的功能。 2、特征描述 1）、区域内经济健康快速发展 就区位来看，虽然本项目地处奎文区，但距离中心城区较远，中心城区城市机能很难辐射到此处，即本区域与中心区交融性差，相对独立，城乡结合部、区域城市次中心特征比较明显。 自省级汽车交易市场成立以来，以潍州路为核心的汽车相关产业发展迅速，尤其是汽车销售行业异常发达，同时带动了其他相关行业。 2）、区域内生活环境差，城市建设档次低 本区域地处城乡结合部，村居遍布，且改造力度小，无论在景观环境、人文环境、经济环境，还是在道路建设、配套设施等各个方面仅处于初步启动阶段。 另一方面，以汽车交易为核心的功能定位，以及潍州路交通枢纽的客观现状，带来严重空气污染、噪音污染等，其他如北汽福田、烤烟厂、啤酒厂等工业企业进一步破坏了区域环境，形成整个区域居住性较差的城市表征。;3、区域内房地产开发发展缓慢 1）、土地出让量小。 2）、铁路、飞机场、交通主干道三大因素成为制约房产市场发展的瓶颈。;;;客户来源范围随着区域发展和项目开发逐步扩大;随着项目推出产品的变化，购买的客户也随之而变，随着项目形象的逐步建立，品牌也将影响着消费群体的变化。因此，我们必须要站在战略的高度，审视市场和项目的变化，把握目标客户群体的组合变化，为项目的产品及价值发展提供决策支持。; 1、周边企业单位工作人员：本地工作就近购房，收入稳定、多位初次置业，如福田、烤烟厂、啤酒厂、宏力空调等。 2、周边商业经营户：本地经商或从业，收入较高，以改善居住条件的二次置业为主。 3、村民：以改善居住条件为主，对本区域有深厚的情结。 4、周边村庄村民：有一定的家庭积蓄，初次购置楼房居多，为儿女结婚或改善居住条件。 5、周边机关单位职员：收入较高，以改善居住条件的二次置业为主。对居住环境、档次要求较高。 6、投资型客户及其他：对区域发展有信心，看好投资升值或出租前景。 根据以上分析，本项目目标客户可总体划分为两部分：一为本地原居民；二为区域外来人员。;核心客户群;产品建议的出发点;物业发展建议的考虑因素;市场现状分析;市场现状分析;市场现状分析;市场现状分析;市场现状分析;调查方法及进程 ;被访者个人属性分析 ;购房者基本状况分析 ;购房者基本状况分析 ;购房因素分析 ;购房因素分析 ;购房因素分析 ;购房因素分析 ;购房因素分析 ;购房因素分析 ;购房因素分析 ;住宅市场产品分析 ;住宅市场产品分析 ;住宅市场产品分析 ;住宅市场产品分析 ;住宅市场产品分析 ;住宅市场产品分析 ;住宅市场产品分析 ; 对家庭年收入和建筑面积范围交叉分析，家庭年收入3万元以下被访对象90-111平方米和71-90平方米选择率一样，为43.5%；家庭年收入3.1-6万元被访对象，需求面积增大，91-110平方米为首选，占比47.9%，71-90平方米次之，占比24.8%，111-130平方米再次，占比14.9%；家庭年收入6.1-12万元家庭对于111-130平方米选择增加，成为第二选择，占比25.0%；对于家庭年收入12万元以上家庭，111-130平方米成为第一选择。 由此可见家庭中等收入6-12万元91-110平方米为首选，111-130平方米次之；家庭中低收入6万元以下91-110平方米为首选，71-90平方米其次；家庭中高收入12万元以上首选为111-130平方米。; 对被访客户主卧室面积选择分析，首选为16-20平方米，占比40.07%；其次为21-25平方米，占比25.63%；再次为15平方米以下，占比21.30%；26-30平方米也是重要选择，占比12.27%。 对意向客户主卧室面积选择分析，选择顺序没有变化，但是15平方米以下和16-20平方米选择比例下降，21-25平方米、26-30平方米乃至31-35平方米比例都有一定程度的提高。; 对被访客户主卧室面积与建筑面积选择交叉分析，建筑面积70平方米以下，主卧室面积15平方米以下基本做为首选；建筑面积71-110平方米，主卧室面积16-20平方米做为首选，15平方米以下或21-25平方米做为次选；建筑面积111平方米以上，主卧室