世联2011年02月12日新国八条政策解读让调控再飞一会儿.pdfVIP

“让调控，再飞一会儿” ——新“国八条”政策解读 事件 4.15—7月底 9.29—11月 《国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨措施》 4月15日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 4月30日 “京十二条”（包括限购令） 5月5日 “深十三条” 《关于进一步加强房地产市场监管完善 商品住房预售制度有关问题的通知》4月20日 “浙十八条”5月17日 “穗24条”5月22日 《关于土地增值税清算有关问题的通知》5月26日 《关于加强土地增值税征管工作的通知》 6月5日《关于规范商业个人住房贷款 中二套住房认定标准通知》 6月3日 《关于做好住房保障规划编制的通知》 6月21日 “新国十条”出台后，随着时间推移，政策及相关细则不断被市场消化，调控效果逐渐减弱 力度再次加强 8—9月 9月29日 15 个 城 市 的 限 购 令 调控密集期 调控淡化期 调控强化期 取消7 折利率 调控淡化期 12月 调控再 次加强 1月 国八条 2010年 2011年 1月27日 《关于完善差别化住房信 贷政策有关问题的通知》 《关于进一步贯彻落实国发 〔2010〕10号文件的通知》 4月17日 调 控 力 度 政策引导市场，楼市调控主旋律从“新国十条”细则版 向加强版转变 市场表现 受政策调控影响，商品住宅月度成交量有明显下滑 成交均价略有波动，仍然保持平稳 新政出台，市场观望， 成交量急剧下降 成交量触底 9.29 新政 1.26 国八条 市场看空，持 续观望 4.15 新政 （万平米） （元/平米） 政治背景 政府换届背景下，李克强亲自挂帅，温总理重申调控部署，凸显调控楼市的决心 Ë事件3：2010年9月17日，北京。李 克强在“加快保障性安居工程建设工作 座谈会”上强调，要坚持以人为本、执 政为民，着力推进保障性安居工程，加 快发展公共租赁住房，促进人民群众安 居乐业。 背景：楼市全面回暖 Ë响应1：9月21日，住建部发 通知要求，各地9月底前必须实 现保障房安居工程项目全部开 工，年末建成或基本建成的要达 到60%以上。 Ë响应2：9月28日下午，财 政部发布《通知》表示，将 对当前公租房建设和运营中 涉及到的土地使用税等多项 税收给予政策上的优惠。 Ë事件2：2010年8月21日，江苏常州。 李克强副总理在一次会议上要求：继 续落实好国务院关于房地产调控的政 策措施，坚决抑制投机炒作行为。 Ë事件1：2010年8月13日，北京。 李克强在考察工作时强调：继续贯 彻国务院关于房地产市场调控的一 系列政策措施，坚决抑制投机炒作 等不合理需求。 Ë事件4：2011年1月26日，北京。国务院 总理温家宝，在“国务院常务会议”上，要 求研究部署进一步做好房地产市场调控工 作； Ë响应3：1月26日国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要 求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不 低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 经济趋稳增强了政府宏观调控的底气，通胀走高增加了 宏观经济未来风险 l2010年GDP同比增速达10.3%。 l在今年地产宏观调控及强制节能减排的 背景下，宏观经济走势趋稳将坚定政府向 转结构调整的决心。 数据来源：国家统计局 经济背景 -6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 06.1 06.5 06.9 07.1 07.5 07.9 08.1 08.5 08.9 09.1 09.5 09.9 10.1 10.5 10.9 实际利率 CPI 名义利率 我国ＧＤＰ同比走势 名义利率、CPI及实际利率同比走势 l 2010年CPI同比增长3.3%。 l与一年期存款利率相比，负利率水平不 断扩大。 l负利率的常态化将导致银行储蓄搬家和 存款活期化，带来流动性泛滥。 2010 PI 3.3 数据来源：国家统计局、中国人民银行 2010年商品住宅成交态势为“量跌价升 ” ，其月度成 交面积受两次调控影响较大；市场背景 ÿ受两次调控的影响，月度成交面积波动较 大，成交均价影响相对较小；成交面积的波动受 两次的调控政策影响明显，两次高峰出现在调控前和 新政落地后；成交均价的波动也受政策的影响，导致 成交结构的变化，从而影响均价，如4月份的均价高 点，主要是由于成交中高端楼盘的占比相对较高所致。 ÿ2010年商品住宅成交态势为“量跌价 升”；2010年成交面积为1231万平米，与2009 年同比下降39.8%，成交均价为20454元/平米， 同比上升41.9%。 政策叠加 从金融、税收、市场、行政、问责5个角度对比比三次新政，如下表所示： •对新建住房价格上 涨幅度超过年度控 制目标，执行差别 化信贷、税收政策 不到位，房地产税 收征管不利以及个 人信息系统建设等