中原济南金光趵南路项目营销策划报告.ppt

金光趵南路项目 营销策划报告;项目 定位;宏观市场研究结论;;市场研究结论—房地产市场概况;项目地块研究 S.W.O.T分析;人流、物流、资金流、信息流的聚集之地。 位于城市中心区域，地理位置优越，交通便利，具有很大的商业开发价值。 ;项目规划指标分析;地上容积率为2.52，可规划用地为1.8公顷，则项目地上总建面为4.54万平方米。这意味着项目应尽量增加建筑高度，以空间换取平面布局的合理性，提高品质。 地下容积率为1.1，车位配比为每100平米1个，454个车位恰好用完地下指标，无法再行建造地下商业等其他功能建筑。 建筑密度为30%，项目基地可建面积仅为5400平方米，加上较多的退道路红线限制，不能做出大面积的低层建筑，比如商业。因此，商业的理论最大体量约为1.08万平方米（按两层计算）。 0.29公顷的绿地与项目楼前绿化，解决了项目45%绿化率的问题。 按照项目限高，按层高3米计算，则南侧能建15层，北侧仅能建8层地上建筑，加上建筑密度限制，使得项目商业需主要以底商形式出现。;项目规划指标分析结论;项目S.W.O.T距阵;项目S.W.O.T交叉分析;项目商业研究;本案商业价值研究分析;区域购买力分析——年龄结构;区域购买力分析——职业分析;区域购买力分析——职位;区域购买力分析——私家车比例;区域购买力分析——个人收入;区域购买力分析——家庭收入;区域购买力分析结论;人车流量;经营商家抽样调研——研究范围;;经营商家抽样调研——营业面积与年限;经营商家抽样调研——营业租金与收入（年）;经营商家抽样调研——对新商业意向;经营商家抽样调研——未来预期;经营商家抽样调研结论分析;商业物业市场定位思考;为什么以区域内年轻时尚消费群体为主？;为什么要重整文化西路商圈？;文化路商圈需要我们来整合升级！;为什么要差异化的融入城市核心商圈？;通过以上研究分析与思考，我们建议本案商业部分市场定位为：; “潮”的定义就是流行趋势的动向。现在的“新新人类”，普遍把 个性 当作一种潮流。因为，个性可以体现一个人的风格，比如：穿衣，打扮等.. 　　别人会很在意你，而把眼光都投入到那个人的身上，大家或许是喜欢这种被别人瞩目的感觉吧，也算是自己让别人关注的一种潮流。 　　潮流大多数是属于年轻人的，年轻引领潮流嘛，很显然，潮流就是流行的趋势和动向。 本商业立足整合文化路商圈，而文化路的商业特色的本质之一就是”潮流“。而且，我们是整个潮流中的最核心的部分，我们是流行的朝向，潮巷。;业态定位;项目总体定位;项目产品定位—商业部分定位;项目产品定位—其余公建部分;综合商场分析 关于综合商场的建设，首先面临的情况是与数百米之遥的中心商圈的同质化竞争。 这些综合商业计有万达商业广场、银座地下购物广场、家乐福超市、贵和商厦、贵和购物中心、银座商城、恒隆广场等。在业态定位上各有偏向，本案如规划综合商业将面临巨大风险。 因此，我们不建议项目其他公建部分建设综合商业。 ;公寓分析 公寓具有暂时居住性和工作便利性这种选择趋向，一般都位于城市的繁华地段，比如它周边有一个良好的交通性和商务服务氛围。 本案符合公寓类产品的上述条件，比如位于城市繁华地段，且规划功能综合，具备商住功能，且具有暂时居住性和工作便利性的特点。 更重要的是，本案规划公寓类产品，在区域内基本属于市场空白。因此，我们建议项目商业以外公建产品规划为公寓。 ;项目产品定位;项目市场定位;目标客群定位——公寓;;价格定位——公寓;价格定位——商业;项目形象定位;规划及产品设计建议 ;物业类型及配比建议;整体规划设计思路;建议项目规划时尽可能实现沿街商业的体量，特别是重点考虑文化西路一侧的商业的连贯性和体量，以实现项目商业部分利润最大化和快速销售的目的。 建议项目主要的车行入口主要设置于东北两侧，以保证趵南路和文西路两侧商业的整体形象和连贯性。 在户型设计方面，在保证户型结构合理的前提下，尽量降低面积，以实现低总价销售，加快去化速度。;建筑风格的表达要素 ;建筑细部设计 ;公寓面积配比建议;公寓户型设计原则与建议;园林景观建议; ;2、由于楼座一二层为底商，并有部分集中商业，且退去红线之后面积极为有限，因此，建议楼前景观以花坛、休闲长凳、雕塑小品等为主要构成要素，充分营造一种步行商业街的氛围。 ;目前，市场上在售的公寓项目一般为精装修。因此，建议本项目公寓部分装修标准为精装修： 公共部分： 外墙：金属板饰面； 首层大堂和电梯前室：地面为高档地砖，墙面为高档瓷砖，乳胶漆顶棚； 标准层走廊及电梯前室：地面为高档地砖，墙面为高级乳胶漆，乳胶漆顶棚； 电梯：高档品牌电梯； 公共楼梯：钢制扶手、水泥地面、墙面乳胶漆。 室内部分： 室内地面：卫生间、厨房、阳台镶贴瓷砖，卧室、客厅、餐厅为复合木地板； 室内顶棚：内