经纬房产清远明日清华湾项目营销建议.ppt

清远明日清华湾项目营销建议;前 言;目 录;第一部分--------市场分析;清远概述;1.1 清远整体情况概述;1.1 清远整体情况概述;本案;宏观背景解析 ;经济止跌回暖态势明显，楼市资金面充裕 ;行业政策年初利好刺激消费，年底微调抑房价;2009年上半年政策一览 ; 下半年，随着房价的上涨速度过快，政府调控房地产行业的警示力度不断加强。12月，中央各部委相继发布了“国四条”、《进一步加强土地出让收支管理的通知》和《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，一方面加强土地交易管理，另一方面收紧了交易税收优惠。 其中，发展商首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款50%的规定提高了土地获取的门槛，或将导致土地更进一步集中大型央企或实力发展商，而局部垄断更易导致房价上涨。营业税免征时限由2年变回5年，也在一定程度上会抑制存量住房的供应，且增加的交易成本大多会转嫁到消费者身上，最终增大了购房成本。;2009年下半年政策一览 ;清远GDP增速居地级市首位 ;?清远生产总值（GDP） 　;2009年市场总概 ;清远市商品房建设情况; 回顾2009年，“环境利好”、“成交井喷”、“房价上涨”、“政策支持”四大关键词能串起这一年清远楼市的发展特征。2009年，一洗08年寒冬的低迷，经短暂的调整后上演楼市的疯狂，创造了一个又一个奇迹。成交量屡屡上升；楼价步入上升通道；成交创历史新高。短短一年间，从萧条到繁荣，清远楼市可谓发生了翻天地覆的变化，实现快速反弹。; 回顾2009年，楼市的火爆主要原因之一是政策面的调整。在08年底09年初出台了多个行业的振兴方案，多个提振楼市的新政陆续发布，如契税下调、首付款比例及利率下调、暂免征收印花税、调高公积金贷款上限等政策。在政策刺激及及大幅降息后购买力的显著提升等因素综合影响之下，压抑了一年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放，住宅销售放量大增，进而促成了2009年上半年的市场迅速回暖。;年中：量价齐升刺激投资型买家再次入场 ;下半年：楼市成交火爆，刚性需求释放 ;年末：遏制房价飙升，调控政策出台 ; 一言而概之，2009年的清远楼市，在宽松的政策环境下，由前期积压的自住性需求的释放所带动，随之由投资型需求的跟进而推波助澜。量价齐升的市场格局令发展商资金充裕，也助推了房价的飚升，也引发房产开发出现火爆场面。;市场成交报告 ; 2008年底，面对经济大势和行业走势的双重下落，几乎所有人都预判2009年的房产形势将进入“严冬”。然而，事实却大相径庭。2009年也许是中国房地产发展史上最让人看不懂的一年，清远也概莫能外。当大家都不看好房价的走势时，房价却是逆流而上、量价齐升；当无数的预言者都认定2009年房地产行业必将遭遇“滑铁卢”时，房地产业却俨然成为社会经济发展的中流砥柱。; 2009年初，料峭春寒之际，房产却在悄悄升温。处于粤北的清远和其他城市一样都能感受得到。国际、国内的经济大势仍在困境中，房地产行业却是一枝独秀。 “扩内需、保增长”，这是2009年我国宏观调控的核心目标。房地产业由于其对上下游行业巨大的拉动效应，在经济低谷时，对保持和刺激国民经济增长尤为重要。因此保持房地产开发投资稳步增长对于国民经济宏观调控目标实现具有重要意义。; 在供需结构几无变化的情况下，心理预期的急剧走低造成了2008年下半年的房地产业的颓势。而对于清远这样一个地处粤北的“非一线”城市而言，居民的实际购买力并没有因为经济危机而发生大幅下降。当清远的大部分开发商并无明显降价的举措后，刚性需求迅速抬头。对于那些自用型买家而言，价格不涨就是最大的利好。他们支撑起了2009年年初的第一轮上升行情。于是，一季度的代名词就是“小阳春”。; 2009年，多个月份呈现成交量急升的态势，市场需求非常大，3月份可以说是清远楼市的引爆点，沉寂了一年的房地产市场在“粤15条”的刺激下爆发了。宽松的货币政策使得观望了一年的自住型买家纷纷入场，08年累计下来的刚性需求在09年上半年始得到了很好的释放。; 据数据显示，从去年6月份城区商品房与二手房的均价与成交量都开始上升，去年1月商品房成交613套，到6月，商品房成交量达到2076套，增加两倍多。2009年1月份商品房均价是3259.7元/㎡，到7月份商品房均价达到4701.6元/㎡，比1月份增长了近30%。8月份以来，房价一直在高位振荡。 和08年全年相比，09年住宅均价未有明显大幅上涨，但如果不计算别墅，新城、东城、旧城、横荷四大区域接近4000元/㎡，和07、08年相比，上涨了700元/㎡左右。 ; 据清远市房管局及市物价局最新数据显示，2009年清远城区商品房交易活跃，成交总面积200余万㎡，价格也有所上