2007年湖州市项目市场滴研报告及产品定位报告.ppt

安佳Report To百盛：;思维导图;思维导图;公司简介:湖州百盛置业有限公司主要致力于商业房地产开发、物业经 营管理、商业服务业三大业务领域，坚持以城市地标性商用物业为主要开发方向。 公司高层均来自浙江省温州，教育水平高，且具有温州人特有的商业才华和敏锐的市场触觉，专业市场的开发运作和经营管理是公司的主要特色。 本项目位于浙北湖州是经济技术开发区内，目前已取得土地使用权并正在紧张的筹建过程中，是公司在长三角战略布局的启动项目，具有深远的战略意义。;思维导图;我们的市场研究以客户目标为出发点，以市场为导向;思维导图;项目利益最大化;总体原则：营销领航 现金为王  销售先行 经营跟进;核心问题一：项目的发展方向问题;本次市调根据项目情况采取了以访谈为主的调查方式;思维导图;山水秀美 人杰地灵 湖州是个好地方;地理区位良好 交通四通八达; 区位经济特征：产业的承接性大于辐射性 产业结构特征：纺织建材是支柱 材料机电发展快;湖州经济技术开发区是未来湖州经济腾飞的引擎;思维导图;本项目位于湖州市经济开发区域;二环西路;项目紧邻西南片区的市场群市场群;项目周边的一些基础设施在建设中;思维导图;2006年，湖州人均GDP为29138元，折合3674美元，房地产市场正进入快速发展阶段。; 通过与浙江省其他主要城市的房地产投资对比，可以看出湖州的房地产发展与杭州、宁波等城市比略微缓慢，相对发展水平处于浙江省中上水平，但绝对数值处于倒数，仅有72.75亿元，随着湖州经济的快速发展，房地产业也将应该更快速的发展。;从房地产开发投资、固定资产投资及GDP相互构成的指标体系看，湖州房地产市场发展逐渐理性;供求关系：2003-2005年房地产投资增速明显，在2006年这种增速明显减缓，2006年房地产投资额略低于销售额。;湖州房地产市场从2003年开始，量价齐升，持续走高;供求结构：住宅供需两旺，商业用房供应小于需求。;湖州市商圈将成为一个商业中心四个商贸区的商业布局;由几条特色商业街和府庙组成的中心商圈;除上述商业街外,威莱大街也形成了以五金建材为主的商业市场;城市商圈调查;湖州商业地产正由快速发展向结构调整阶段演进;规模大 产业龙头作用强;整体的商品贸易市场向专业化方向发展,经营方式以批发为主;;织里童装市场（全国性质）;府庙商圈主要集中了府庙小商品城、颐高数码广场（湖滨大厦1-3层）、古玩、字画、邮币等从事收藏文化的店铺 。 东方大厦底层的商铺业态杂乱，五花八门，经营食品、棉布缝纫用品及辅料等等，侧面许多商铺都成为小商品经营户的仓库。 小商品市场主要以柜台形式集中在近千平米的简易大棚内,大棚内有约400家商铺。 小商品市场租金水平较高，平均每平米每月150-200元。 展场外围的商铺平均每平米每月70元。;南浔建材家具市场;;温州商城－五金机电的集合市场;江南粮油副食品市场－本项目小商品市场方向的竞争者;房地产市场;房地产市场;投资者对商铺关注的要素依次是：发展潜力、位置、周边消费能力;45%的投资者对西南片区的前景看好；投资者投资日渐理性。;45%经营者对目前经营的物业不满意，希望转租更好的商铺;湖州的很多经营商家表现出强烈的投资意向;湖州公寓市场的调查情况;湖州市住宅市场销售额及销售面积逐年稳步增长，需求旺盛。 住宅竣工面积在2004年出现拐点，2005年开始快速增长，2006年竣工面积比2005年竣工面积增长了100万平米。供应量增多。 湖州住宅市场近几年供需两旺。价格稳步提升。;公寓的概念丰富，如soho、solo、loft、酒店式公寓都有提及，但产品仅停留在概念层面上，并没有进行更深层的挖掘。 公寓产品只是作为大项目中的配套产品，湖州市面上的绝大部分公寓都是作为服务式公寓出现的。 目前湖州公寓产品的开发大都放在了项目的一期推出，主要作用是测试市场反应，进行摸索。 公寓价格主要集中在4300-5200元/平。升华余家漾solo公寓由于带有600元/平的装修费，使其价格达到最高5200元/平。;湖州市专业市场住宅部分档次较低。主力面积在95-140平米/间,平均面积在130平米/间。 主要建筑形式为3-5层的住宅底商。 主要的目标客户以湖州下辖的县乡客户、资金不充裕的客户为主。 专业市场住宅的销售价格相对比较低，现价在3500元/平方米左右。这也是专业市场住宅销售速度较快的主要原因。;思维导图;义乌小商品城;义乌小商品城;义乌小商品城;１）铺位面积整齐，９－１３平方单间，主力市场只租不售租金　　９平米／６０万元／年 ２）进驻以税为准，无地方保护 　　凭缴税信用入驻,目前外地人占４０％