2010年01月05日海南休衔地产市场.ppt

海南休闲地产市场 --市场规模、竞争态势及趋势;;引言：海南建省20余年成为旅游业为支柱产业的旅游目的地，在全球财富重新分配的大背景下，其休闲地产市场方兴未艾;20年来海南房地产在从第一轮泡沫中复苏，正在进入下一个黄金时期——国际旅游岛概念下百企千亿下海南;百企千亿下海南: 海南岛重回房地产市场巅峰时代——2009年上半年卖掉的房子相当于此前5年的总和;背景一：背靠中国大陆是海南休闲地产最大的宏观背景。中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速产生了巨大的消费势能;背景二：以三亚为代表的海南休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具和资金出口，享受需要;休闲地产具有极大的投资、保值价值，海南岛滨海物业在经济危机中一枝独秀，经济危机后，价格仍保持上涨趋势，目前海南岛的休闲度假地产仍是中国房地产市场中的价值洼地，发展潜力巨大;背景三：财富阶层自90年代中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移;分析可知，HNWI分布的地域和度假休闲客源地之间有较高的重合度， 其中HNWI最多的5省市是海滨度假休闲的重要客源地 ;背景四：受旅游度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是滨海高端度假物业的强大支持，这为休闲地产的发展提供足够的客源;背景五：随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的第三阶段，高端休闲地产市场将吸引中高端富人群体的青睐;小结 ：富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率 ，海南岛的双重稀缺资源对富人群体具有很强的吸引力;;休闲地产内涵 ;度假型居住地产;专业性旅游地产;;海南旅游地产开发进入新阶段，呈现三个显著特点：点线面结构形成，产品结构更加丰富，养老地产客源丰富发展迅速;据相关规划资料，大三亚旅游空间“一头、二翼、一脊、一体”的格局将形成。三亚亚龙湾、陵水湾、海棠湾、海口琼海将共同打造“国家海岸”;聚焦到海南的休闲地产：海南优质海岸线资源已基本瓜分完毕，市场定位均为“中国富人度假居所”，同质化竞争严重;;海南目前度假型居住地???开发特点，主要是依靠地块资源开发，被称为“资源地产”，主要有三种开发模式;模式一：高档度假地产开发模式——雅居乐清水湾将优越的自然环境和外销地产结合，打造高端度假型居住地产;占据垄断性海景资源 ;模式二：养老地产开发模式——海岛中部定安代表的“候鸟型”社区开发 ;生态养生资源丰富;模式三：复合旅游地产的开发——文昌代表的城市拓展新区开发;航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应——海南旅游格局重新洗牌 ，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展;航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应——提升文昌旅游的知名度、影响力 和吸引力;航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应——海南旅游格局重新洗牌 ，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展;航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应，能够带来高人气、高税收、高就业，同时也对文昌提出了较高的配套要求;;*;专业性旅游地产主要集中分布于几大资源优势最明显的湾区，新投资建设酒店的投资规模达到100多亿;亚龙湾、海棠湾的 专业性旅游地产的开发规模已经达到了国际水平，其核心竞争力主要集中在硬件设施、定制服务等;亚龙湾、海棠湾、石梅湾的竞争格局;金茂三亚丽思卡尔顿酒店：独特的婚礼/会议配套设施、SPA服务是其核心竞争力;丽思卡尔顿;三亚喜来登国际酒店：主要依靠硬件设施和国际标准的服务水平以及强大的品牌号召力;三亚悦榕庄，低调奢华，耐人寻味，品牌的忠诚度很高;悦榕庄的背景和竞争优势;三亚湾假日酒店：长项是给足客人休闲空间;三亚湾假日酒店：重视细节服务;各湾区总结：海棠湾短期内的辐射效用不明显，大三亚对海棠湾的带动尚待时机，目前发展最好的仍是亚龙湾。;;海南休闲地产市场——市场规模、竞争态势及趋势核心观点提炼2竞争态势;;国际旅游岛前奏：20年历程，发展定位从“一省两地”到国际旅游岛，经济结构从工业为主到旅游业为支柱；全面开展基建和资本市场建设;国际旅游岛时代：海南建设国际旅游岛上升为国家战略，发展重心从工业转到旅游业，且得到中央政策、资金双重支持;国务院意见与之前的市场预期之间的差距，为旅游岛后期的发展留下了充分的想象空间，主要体现在关税和航权两方面;政策重点解读之一：博彩业试点，吸引部分博彩客源，吸纳中国外流赌资中的部分，增加海南的财税收入拉动经济发展;政府部门表示，博彩业初期仍然处于探索阶段，远期看好，潜力大；目前政府更加关注免税政策，中免正抓紧布点;政策重点解读之二：国际旅游岛利好下，中国富人们的需求是游艇业发展的第一动力，中国未来的游艇市场前景广阔;政策重点解读之三：邮轮母港建设，将使海南成为与迈阿密等邮轮母港城市同能级的旅游目的地，是海南的经济增长点之一;政策的重点解读之四：海南将开展