2010年11月26日温州市梦雅居销售策划报告.docVIP

铭 雅 居 销 售 策 划 报 告 天成房地产营销策划有限公司 2010年11月26日 第一部分 产品形象策划 提炼项目卖点 项目概况分析 项目产品定位分析 项目客群定位分析 项目案名及主题语的确定 总结项目卖点 二.深化项目买点 项目产品分析 项目市场前景分析 三.项目品牌定位 开发商的品牌意识 产品品牌定位 四.项目形象包装 第二部分 产品促销策划 确定项目促销组合方案和促销手段 确定项目广告推广方针 明确项目销售执行方案 提出人员推销建议 提出营业推广建议 明确项目公关活动的建议和思路 项目推介会 项目开盘活动 第三部分 广告策划 寻求项目广告诉求点 明确项目广告宣传主题 项目广告媒介的选择和确定 媒体组合策略 媒体具化的实施方案 项目楼书的构思与策划 楼书内容构想 1.楼书内容构想 2.确定楼书板式 第一部分 产品形象策划 一：提炼项目卖点 （一）.项目概况分析 铭雅居住宅社区位于温州市高新技术开发区，紧邻瓯海大道和三垟湿地。项目用地面积为1344平方米，项目为12层的高层住宅。总建筑面积达到了3225.6平方米。项目整体设计坐南朝北，一梯两户，共24住宅。容积率为2.4，建筑密度为30%，绿化率为50%。 （二）：项目产品定位分析 1、项目整体定位 铭雅居位于温州市高新技术开发区，项目周边多工厂，交通较为便利，但配套设施落后，项目整体应当定位于中低档次住宅，主要的购房者为三郎桥村村民，或温州市的一些中低收入者。 （三）．项目客群定位分析 1.目标客户群定位 该项目的目标客户多是三郎桥村的村民，高新技术开发区的中高层员工，以及温州市中低收入者。 2.目标客户群描述 该项目的目标客户社会地位较低，个人收入水平落后于温州市的平均水平，而他们的购房心理则更倾向于较低的房价，而不是强调优质的住宅环境，所以这一目标客户更加看重价格而不是房子的本身。 （三）：项目案名及主题语的确定 1.项目案名：铭雅居。 2.案名诠释：居住天地，实用之美。自由21st公寓，自己选择自己的自由。 （1）.居住天地：铭雅居位于温州市高新技术园区，离温州市区较远，??边配套设施缺乏。因此项目定位为给工业园区里的工人以及周边的村民一个舒适的居所。 （2）.实用之美：铭雅居的立项之本是其物美价廉的优势。铭雅居项目周边环境较差，配套落后，离市区较远。种种因素决定了这里并不适合开发住宅项目，即使开发了住宅项目在销售上可能也是困难重重。而铭雅居则是另辟蹊径，它避开了温州流行的欧式风格，它也没有沿承温州当代的豪宅气魄，它更注重的是住宅的实用性，铭雅居的实用性必然可以吸引项目定位的那些潜在的周边客户，可以说铭雅居最大的竞争力就来自于它实用且便宜。 （3）.自由21st公寓：社会经济的快速发展，生活节奏的不断加快，物价的不断上涨种种原因给现代的大多数人带来了众多的困难和压力。21世纪的温州继续其快速发展的脚步而与之相应的就是温州市物价的一片高涨，其中以房价最为惊人，温州市的一手房价格连续多年排名全国前三，像温州这样一个三线城市的房价竟然可以和北京上海这样一线的国际化大都市相提并论，很显然使的普通老百姓想在温州买房变的难上加难。而铭雅居项目定位于中低档次社区，加之地块较为偏僻，周边配套的相对落后，其价格较之温州市的平均房价要低很多，这就给温州市那些中低收入者拥有自己的住宅创造了机会，而且位于工业区的现状也使得铭雅居在出租方面的优势。铭雅居在21世纪的温州真正的实现了“自由21st公寓”。 （4）.自己选择自己的自由：也许不是寄人篱下的苍凉，也许不是独在异乡的孤寂，现代社会的居住环境可以说比十几年前要好很多。但是每一个租过房的人都应该深深的体会到那样的繁琐，那样的压抑。毕竟那不是自己的房子，毕竟和你一起居住的不是你一家的人，毕竟你随时都有可能面临房东叫你搬家的可能。可以说租房仍旧是飘忽不定的生活，在温州不愿租房那你必须有足够的钱，中国的那种金字塔形的人口构成在温州显得更加明显，有钱人毕竟属于少数，有更多的人为了拥有自己的房子四处奔波，有更多的人为了自己的家流血流汗，铭雅居就是为这些人量身定做的，也许你没有很多钱，也许你来自中国的另一个角落，但是铭雅居可以为你实现在温州拥有属于你自己的房子，铭雅居可以让您“自己选择自己的自由”。 3.项目主题语：“自由的我们选择我们的自由，铭雅居一个专属于我们的自由居所”。 （1）.本项目主题语立足阐释项目追求的自由，本着给予那些压力下的温州人属于自己的自由，而住进铭雅居获得自己的自由，就不再是梦想。 （五）：总结项目卖点 1.项目SWOT分析 SWOT分析小结：（1）.经过对铭雅居项目的优势，劣势，机会，威胁的分析可以清晰的看出铭雅居的销售价格在温州是比较低的，周边的交通情况也相对较好，并且在铭雅居周边还有