2010年11月25日漳州东晌项目初步定位及物业发展建议.ppt

漳州东山项目初步定位及物业发展建议 (2010.11.25);市场分析;宏观经济分析;宏观经济分析;东山经济发展提速增效果;居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变 ;东山人口逐年增长，住宅市场供应缺口较大;东山县城镇总人口规模：近期末（2010年）控制在14万人左右； 东山县城区总人口规模：近期末（2010年）控制在12万人左右，总用地14.7平方公里；;项目所在区域规划;宏观经济分析;2010年1-9月房地产业的宏观政策法规 ; 后市预测 新政不管是对开发商开发资金还是普通购房者的影响都比较大，特别是对于个人住房贷款的影响较大。主要是提高第二套房贷款首付和提高贷款利率同时进行，对投资行为会有所抑制，减少需求。 房地产市场在8月份经历了银行房贷紧缩后，市场进入浓厚的观望期。而在九月二十九日出台次“国五条”再次加强和体现了政府对于抑制房价上涨过快的决心，其对市场的冲击不小，全国大部分城市成交量萎缩。 随着2010年底到2011年，新盘推盘量增加，新盘积极入市可望带来市场的回暖。;宏观经济分析;发展史; 从2005年开始东山县全社会固定资产投资保持在年35%的增长幅度，呈现逐年增长的态势。 其中房地产开发投资从2006年开始增长，2009年增长幅度趋于平缓， 东山政府对房地产开发给予足够的重视，实际投资年平均增长率在82.97%！ ; 名称;当前市场特点;经济基础薄弱;宏观经济分析;西浦;西埔：县政府所在地，为东山县政治、经济、文化中心;铜陵：东山旧政府所在地，文化中心，港口优势显著;宏观经济分析;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;项目名称;案名;案名;总结分析;在售个案主要分布在西埔和铜陵镇，西埔是东山县新的行政中心，铜陵旅游风景资源丰富，如风动石景区、马鸾湾景区等； 建筑风格单一，外立面普通，户型格局单一； 小区整体居住品质除个别项目外，无法达到高尚社区的标准； 中小户型产品一直是市场的主力热销产品； 整体市场销售率高，市场反应良好，价格平稳上涨，发展空间良性。;项目分析;面积（㎡）;2、地块周边及地貌现状;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;项目分析;项目价值判研;项目界定;项目分析;规模优势：总建面约25万平方米，具备规模开发优势。是目前东山县除领海国际 别墅项目外的第一大盘。 区位优势：处于西埔开发区之中，离东山县核心区域仅10分钟，地段优势明显 地块优势：地块方正，平整，是城市大盘开发的优良地块。 路网优势：周边路网发达，车行可以较方便的到达市区。 教育优势：周边为东山县党校、东山县一中，拥有良好的教育配套;处于待发展区域，在东山人民心目中处于偏僻地段；区域人不旺，生活配套设施缺乏；缺乏公交体系，往来市区不方便； 目前北面东西二路延伸段正在施工，对本项目有较大噪音影响； 本案量体大，去化周期长，容易受到政策变化影响 周边商业分散主要是日常生活商业配套，不是主流商业区;整体市场近几年东山房地产市场快速发展，但整体市场仍运行水平一般，整个市场后期看好； 周边竞争项目个案较少 区域性的生活娱乐配套比较缺乏 结构性消费群体逐渐明朗，为商业体消费目标群体的锁定，奠定了基础 新颖且卓有成效的营销手段的运用 市场开发水平不高，东山县缺乏品质规模大盘，市场缺乏真正将品质演绎到极致的项目，这给品质大盘的开发带来机会。; 国家近年固定资产投资的姿态及近几年出台的宏观调控政策，一定程度上制约了地产市场的发展； 东山房地产市场快速发展，潜在市场供应量较大，市场竞争激烈； 大型项目在市场竞争中容易成为被攻击对象;发挥优势： A、突出项目规模优势，以及小区特色景观；塑造东山第一大盘； B、发挥大盘运作的营销张力，借助城市运营的新城建运动大概念，建立大盘形象； C、通过创新突破，打造片区乃至整个东山县品质标杆，塑造独特个性的品质名盘； 规避劣势： A、科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出； B、先进超前产品规划，加以专业营销推广以产品和人文来提升项目的品质； C、通过品质展示，配套先行，情景体验，弱化片区生活不便的劣势； D、合理的产品创新，如双层隔音玻璃等； 　发挥优势，规避劣势，抓住机会，化解威胁，是本项目开发过程中应遵守的原则。 ;项目分析;;项目发展策略;　　我司认为，在东山城市正处于大拓展、东山房地产正处于升级换代的市场环境下，在片区大力发展旅游城市的良好规划下条件下，本