2011年1月大连远洋时代为城2011年营销计划.pptVIP

;2010我们站在决策的交叉口;营销推广阶段划分及个阶段策略;PART 1 美林西岸三期产品建议; ;1、旅顺开发区市场宏观分析;1、旅顺开发区市场宏观分析;2、2009年旅顺开发区土地市场放量; ;竞品一、香海.上峰;竞品一、香海.上峰;香海上峰，户型面积区间为47.61-91. 2平方米，共7种不同户型，分别是： 1号： 84.8 平米（二室二厅一卫） 2号： 91.2平米（二室二厅一卫） 3号： 86.35平米（二室二厅一卫） 4号： 88.97平米（二室二厅一卫） 5号： 91.2平米（二室二厅一卫） 6号： 84.7平米（二室二厅一卫） 7号： 47.61平米（一室一厅一卫） 顶层少量为大面积的跃层户型。所以其主要是以二室二厅一卫为主，面积在79-91平米之间，其次为1室一厅的户型，面积为47平米。;主力户型分析;竞品二、华通地中海郡;;主力户型分析;主力户型分析;竞品三、郁林海景花园;郁林海景花园，面积区间在36-110平米之间，一室一厅（30-45平）和二室二厅（60-100平）各占40%，分别为400套，三室面积区间在110平米，200套，占比例为20%。;主力户型分析;主力户型分析;竞品四、大方麓岛兰湾;大方麓岛兰湾项目优点;;大方麓岛兰湾消化率;主力户型分析;一.市场分析研究 ★旅顺开发区市场综述 ★目标项目周边典型个案分析 ★竞争市场横向比较分析 ★ 美林西岸二期客户分析;通过市场数据的调研，可以看出旅顺开发区以80㎡-90㎡、70㎡-80㎡、50平以下这三个面积区间为主，110平左右的三室在郁林海景花园有200套左右，120-130平仅以华通的小高层176套，130以上主要是在麓岛兰湾的多层出现。再就是美林二期剩余房源基本集中在120平以上.;通过市场数据的调研，旅顺开发区目前以一室一厅及两室两厅一卫户型为主，三室户型所占比例很小，只在地中海郡的小高层里出现较多。而郁林海景花园里的三室以110平面积为主。大方麓岛兰湾的三室户型主要在多层。;通过市场数据的调研，开发区市场户型消化最快的是二室一厅户型，其次为一室一厅，最缓慢的是三室二厅户型。;4、销售价格对比;5、营销推广手段对比;一.市场分析研究 ★旅顺开发区市场综述 ★目标项目周边典型个案分析 ★竞争市场横向比较分析 ★ 美林西岸二期客户分析;美林西岸来访客户情况（09年11月）;美林西岸来访客户情况（09年11月）;美林西岸来访客户情况（09年11月）;二.产品定位 ★ 产品SW分析  ★ 市场定位选择 ★客户定位 ★产品发展方向建议 ★价格定位;优势S;市场定位选择1;区域跟进者——市场定位; 核心客户层：地缘性客户，旅顺区、旅顺开发区以自住为目的，如养老、为老人买房、年轻人首次置业购房的群体（启动期的客户） 主导客户层：居住在大连市内，家在东北区域，二次置业，以投资为主要目的，或部分为老人购房养老客群（主要拓展的客户） 边缘客户层：东北三省，黑龙江、大庆、哈尔滨、辽宁省其他内陆城市，以投资为主要目的，购房的客户群体（后续跟进的客户）; 运用市场比较法、资源权重专家打分、客户意向认证，初步预算未来的市场价格预估：; 运用市场比较法、资源权重评价法、专家打分综合比较，客户意向认证、初步预算未来的市场价格预估：;价格定位——地产同行专业打分;三期产品价格最终测算;三.户室配比建议 ★已确定产品配比 ★公建建议;产 品 配 比;户型设计原则;底层公建建议;PART 2 营销策略;问题梳理;策略方向选择;策略1：低开高走，挤压销售，引爆市场 在总体形象得到初步树立的基础上，利用三期组团新的价值亮点，形成提升的产品形象。分批推出房源，户型比例均匀搭配，有针对性占领市场。资源相对弱的产品优先入市，采用低价策略，持续挖掘卖点拉升，提升价格，形成挤压式的热销局面。持续推盘保持热销势头; ; 联合营销、以人为本， 以点状客户资源，组成网状客户渠道 ;整体可实施的营销策略;PART 3 推广计划;推盘方案一：2010年8月份首次开盘的实施方案;项目整体情况;推盘方案一：;主要营销节点及推广手段;2010年各阶段工作重点 ;PART 4 销售展示;项目展示;宣传物料; 样板房 项目高楼层，设置样板房。一面注重外部观景