2011年4月青岛嘉凯城全为案策略推广提报.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;历史之上构筑未来 《2011嘉凯城青岛登陆蓝海之战》 ;2011年，嘉凯城在弱市入市，首先面临三个对手 ;一、政策 限购之下无侥幸，蛋糕缩水，竞争升级，急刹车催变置业观和营销观—— 1、从产品竞争到真正的市场竞争 现阶段地产竞争早已脱离产品项目之争，因为这两点已经是开发商的必修课。 限购后，市场必然的是在缩小。 有限的蛋糕如何瓜分？!引导我们必须市场思维大于产品思维去切入。 2、从“一阵子”需求到“一辈子”需求 无论刚需还是改善，之前客户关注的是有两点，刚需客户关心没缺点， 投资置业紧缩和外地客户的大幅度减少是我们未来几年面对的现实市场环境， 面对理性的挑剔的居住价值导向的客户的产品打造成为重点.. 3、从内向型的产品力打造到外向型真刀真枪的影响力比拼 无论市场如何小，但仍然是有市场，问题是我们是否影响到他们？ 2011后三亚市场调查，产品现场做到100分，市场不见得是你的， 卖得好的最重要条件是：名声在外！;二、对手;因循老路安全但是难以异军突起， 眼下市场不做第一就做末流，于重军之中突围， ——黑马的道路是开创第三条路。;三、自己 就不提 国八条和限购令了 一座规划2400亩群山与湖之间的项目，无论是在开发广度还是时间长度上， 必然要经历若干个天时地利人和上起起伏伏， 需要持续的实现“三老”的满意是一个综合工程， 任何预测都无助于项目的良性运营， 最为关键的在于我们如何赢得未来 做好当下 非常时期的非常项目需要突破常规观念，开创新的营销格局。;嘉凯城2011年青岛登陆战，关键在—— 突破才能突围。 ;上篇 战略 变局与重围之下的第三条路;一问：黄金二十年后，青岛有什么？ 第一个十年，城市化。 核心特征：规模化，性价比。 直接产物：浮山后。 第二个十年，郊区化。 核心特征：规划精装修，品质论。 直接产物：李沧中央居住区、四方新都心。;二十年城市开发，青岛完成从城市向都会的转型，从经济、产业、人群上，重现百年前一个多元、包容、开放的格局。 老城不老，新城更新，最为重要的是，青岛向东、青岛向北的脚步为已经满员的城市开创了新的蓝图实现地。;二问：青岛是什么？ 大步发展的同时，人们下意识忽略一点：现代青岛，二十年之前还有一百年。 多元－东方文化与西方文明的独立、对话、融合。 永续－老城规划与建设不以山海为对立面，依循地势与环境，尊重之下成就大美。 开放－城市与环境、街道与街区、公共资源与私属空间，互通有无。 老青岛规划模式魅力之所在： 承载关系－城市与自然、建筑与环境、公共与私属、人与人、人与社会。 承载时光－可持续性特质决定经久之后，时光沉淀，不是衰老而是永恒。 承载回忆－将现代人的精神无根状态再度与心理上的故乡概念建立关系。;与国内诸多新兴城市比较，青岛的城市内核，不仅有宏图上的现代未来，同样不可忽略的是光阴与传奇里的过去。 她是一座从历史中走来的城市，是中国少数在文明上没有在近代断代的城市，是在今天依然有能力保留时光魅力的城市。 如果说遗迹已经放上旅游的圣坛供人赞叹与追怀，那么21世纪，青岛是不是只能跟着割裂脉络的脚步奔跑？;三问：大发展之下，青岛缺什么？ 从南向北，青岛楼市现象： 靠山吃山，靠海吃海，有地段卖地段，没地段卖概念，没概念卖产品，什么都没有卖低价。 站在城市的高度，透过现象看本质—— 一切向前看——项目导向的开发过度强调一时一地的营造，理念、眼界、实力局限性导致一切向前看，创新有余传承不足，忽略城市个性，注重城市发展但忽略城市历史，短期效应的开发导致千城一面，没有核心差异化的红海竞争。 放眼青岛，高端项目有精品，扩张区域有大盘，汇总现有城市开发局面，三个问题正是突围红海的蓝海战机—— ;结论：;四问：一座国际生活区能带给青岛什么？ 站在青岛一百年，城市二十年的肩上， 站在理想之城、万科城的肩上， 自嘉凯城起，青岛首个以真正区域运营理念打造的新城市主义生活区， 将在青岛创建三重意义上的突破： 1、郊区城市化的完美解决方案意义 2、城市传统的复兴意义 3、历史之上构筑未来的当代样板意义;对于未来的居住者而言，嘉凯城先于时代， 为“一辈子”式居住的内涵完成塑形—— 1、15分钟 定义群山与湖之间的家园梦想 2、全生活链与全家庭生命周期的完美容器 3、当代“精神移民”环境下的成长式邻里关系 4、承载人生故事与向往的故乡;对青岛，对客群， 嘉凯城与现有所有项目的最大区别在于—— 不是一个城，而是置身青山与湖泊之间的完整城市； 不是一个小区，而是布局于城市之间贯通内外的街区网络； 不是一个房子