2012年10月中山岭南印衔11月推广计划策略报告.ppt

岭南印象 11月推广计划策略报告;Part 1 市场分析;中山楼市：2012年中小爆发，刚需给力;截至2012年8月份，随着传统金九银十的到来，中山新增量集中爆发，8月新增7302套商品房，为全年第二高位。加上原有中山库存较多的特点，未来项目同质化竞争严重，态势严峻！;截至2012年9月份，中山商品房网签均价6082元/ ㎡，其中城区均价7699元/ ㎡，镇区均价5499元/ ㎡。2012年以来中山均价受政策影响，一直在低位徘徊，5-6月由于政策放松，有一定幅度的上涨，7，8月有一定回落，随着销售旺季的到来以及受到年终业绩压力的影响，以价换量成为下半年销售的主体腔调。;年初需求被压抑、年中需求短暂释放，带动市场回温 重点大盘持续低价放量，成交井喷 市场刚需释放为主，难以长期支撑大市向上;地方政府与中央博弈 中央政府态度强硬 中山成为重点被关注城市 2012年上半年政策严控，风险依旧 市场货量充足，以价换量趋势明显;全年均价偏低，远远不达6590的限价指标 中山政府自6月最后一周解封限价 中山政府自7月开始，才去每月指标制度，适当放松限价 中山政府9月最后一周，价格低于5000的一律不让网签;Part 2 竞争分析;; ;;;Part 3 推广计划;寓言的道理： 大市如此，不能跑赢大市，就要跑赢对手 那么，谁才是我们真正的对手？;; 破局思考;打造隶属于城央的唯一性价值体验体系 推广上应给大平层市场带来全新的感受，操作手法应该摆脱市场大规模操作的常规手法 [高调营销] 保持在市场上的声音的强度和频率。采取大众媒体广告+创新媒体广告的手法，制造话题，制造事件，圈层营销，吸引目标客户主动来找我们和我们去主动找目标客户 [氛围营销] 岭南印象的价值不仅是房子，还有更重要的看的见的未来的成长属性，在现场以服务以及情景为载体，营造最终打动客户的体验氛围 [区隔营销] 重塑价值，从人文角度，自造圈子文化，让圈子情感价值弱化产品硬性。 ; ; ;;老带新策略升级;营销活动——万圣节业主同乐日;营销活动——感恩11月系列活动，包饺子，厚礼赠惠;营销活动——感恩11月系列活动，业主感恩节盛宴;Part 4 推广主题;岐关西 4988元/m??起 这是真的！ *全新125方---170方南北大宅臻品加推; 岐关西的底价出来！ 全新稀缺 南北对流美宅4988元/m2起 ;60万起 感恩钜献！ 岐关西125-170方稀缺三房四房臻品加推 从顶级咖啡馆里的极品蓝山，到岭南印象的两盏雨前龙井…… 界限已不再成为选择的理由和分野。 当思想超越物质， 无论是西方的咖啡，还是东方的茶道， 都自有一番酩酊。都是一处精彩。 岭南之地，感恩，一路有你。 ;至臻至美，感谢有你 60万坐拥岐关西南北大宅 岭南印象里的这张摇椅，一如德国产的宝马，同样给我最舒服的感觉。 它们都是你的最爱，但你明白就算不拥有奢华的物资 其实每个人心目中都有一种情感归宿， 超越物质而存在，才可称为至臻至美。 岭南之地，感恩，一路有你。