2012年商丘南京路项目肝念性策划思路.pptVIP

商丘南京路项目 概念性策划思路;南京路;本报告的技术思路;规划篇;通过拔高立意提升项目形象，打造商丘未来的榜样风情社区 ;挖掘文化，传承底蕴肌理 制造主题，产生市场效应； 借鉴沿海，打造高层花园； 以商促住，建立地产典范。;一种具有张力的生活方式； 一种充满气息的生活情调； 一种独特的居住文化氛围； 一种稀缺的舒适生活体验；;形象表达——建筑风格建议;本项目;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;沿街立面适当增加现代气息，展现城市现代化风貌;形象表达——符号化亮点打造建议;规划篇;采用点线排布,进行合理的多层次布局； 景观集中布置,做到景观最大化,制造并利用地势高差营造丰富空间层次,以景观引导住宅朝向； 注重景观均好性的前提下，保证价高物业享有最佳景观； 合理设置商业街区，聚集人流； 人车分流,机动车外部绕行,围合内部均为景观道及人行道； 充分利用红线退距设置地面停车场及其他小区配套； ;综合考虑建议如下： 在保证社区品质等因素下，同时为了满足容积率，应尽量拔高项目高度，保证容积率的同时，预留较多的地块，打造精细化景观； 结合住宅、商业定位的前提下，根据规划道路的分布，合理布局商业、住宅，形成自有的特色，而景观则贯穿整个社区，使其融会贯通； 在规划道路交界区域，合理布局，设计特色核心吸引物。项目入口处景观或其他观赏类小品应大气和有特色，形成项目的核心景观展示区域。 公建类配套应设置在规划道路附近，该区域昭示性较强，可首先开发以吸引客群。 ;按照地块价值及市场容量分析，结合项目地块自身衔接性、规整度等因素，拟将项目分为以下几种物业形态。 1. 整体按照“底层商业+酒店、办公+品质高层”进行配置； 2. 利用高层住宅拉高项目容积率，寻求项目利润最大化； 3. 沿街位置布局底层商业及酒店、办公，提升项目溢价。;回迁安置房 （含部分集资房）;模式一估算：容积率3.5左右，总建面约33.25万平米;模式二估算：容积率４.5左右，总建面约42.75万平米;模式三估算：容积率5左右，总建面约47.5万平米;4+1洋房每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台;以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质;a;高层产品——市场趋势主流产品，项目主力产品，做足23F限高;底层商业及SOHO酒店式公寓（依托商业的差异化产品）， 提升项目溢价;户型建议：本项目户型创新的出发点——对片区主流户型设计和当地市场先进户型的超越;户型更具变化，6米阳台的设计使外立面更丰富，同时也属户型创新的亮点。 两层6米挑高阳台、奇偶层客厅方向不同也是我们考虑的方向 ;送一步阳台，既可以增加与天地自然接触的机会，有丰富了建筑立面，充满生机而有情趣;步入式衣帽间和干湿分离卫生间都是体现户型人性化的亮点，同时提高了户型的功能性和舒适度。;高层户型——阳光功能房;高层户型——空中庭院;高层户型——二代居户型;情景花园洋房：4+1退台式花园洋房;由于排除了从楼梯间进出的方式，直接南面入户，跟公共楼道再没关系了，一层采用台阶——大门——庭院——阳光室——门厅这种方式进门，增加了首层的独立感受，以阳光室作为客厅和庭院的沟通也非常和谐。;二层：131平米四室两厅两卫;三层：117平米四室两厅两卫;四楼和五楼作成复式，也可作为平层。图示是采用复式房，楼下三房，楼上两房。超大露台赠送，通透性良好。;该户型面积配比方案的确定充分考虑了主观的战略目标与客观的市场需求； 本项目住宅总套数大约为3500套，其中110-130的三房型电梯小高产品为主力户型，符合主流中高客户需求； 144－150平米的大户型产品套数主要为提升项目整体形象，为了控制项目的开发风险。;规划篇;如何利用自身掌握单位团购资源，解决项目资金问题？;如何规避法律问题？ 单纯以团购的名义，吸纳社会资金，在法律上难以通过;解决办法：;如何规避收钱难问题？ 房子还没动工就收款，团购人员有抗性;以单位建设集资房名义，向单位员工收取意向金（10万元/户）； 收取意向金之前，向团购人员公布整体均价（低于市场价，后期可稍作变动）；;如何规避选房矛盾？ 需要解决团购单位与团购单位之间的矛盾，员工与员工之间的矛盾;由各单位领导牵头，统计团购人数； 开发商从规划楼栋中选取若干楼栋（不低于团购单位数） 所有参加团购的单位统一摇号，抽取楼栋号； 本单位人员需在所抽取的楼栋号内选择房源； 所有人员在指定时间地点进行统一选房； 所有单位选房结束后，由参加团购但为选中满意房源者在剩余团购房源中再行选房。;单位委托建筑公司建设集资房