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绿城·玉兰花园2012下半年营销推广报告;第一集 市场低迷-观望 奢侈品打折促销季;第二集 市场变了-回暖 奢侈品新品发售季;回归奢侈品;背景冲突 区域竞品价值点趋同，别人都没涨;竞 品 分 析;竞 品 分 析;竞 品 对 比;客户为什么买我们： 新中心，公园中央的王者区位， 先期成功销售带来的市场品质认可 企业家客群的口碑效应 玉兰花园具有身份与地位的象征 它的吸引力源于精工品质与周到服务，保持一定的“神秘阶层感”和稀缺性， 不断传导其第一品级物业的高级感。 他们喜爱产品的经典与大气，满足内心的身份认同感 认可 贴心园服，满足高品质生活的人性照顾;玉兰花园产品价值组合;难得的品味 谈得对，但需要强化品牌地位感-第一地位楼盘;核心问题： 原有价值不足以支撑，新的价值概念在哪里？ 解决思路： 概念上：通过新的价值梳理、已成交高端人群认可，以及楼王的稀缺性，3大支撑锁定第一地位楼盘实至名归。 包装上：由内而外，整体提升新形象，楼王包装，以高带低。;新概念、新形象 原有价值不足以支撑，新的价值概念在哪里？ 最好的楼盘献给无锡最顶尖客群 ;涨价5大新理由： 一、 物以稀为贵，营造市场饥渴概念：新城第一地位楼盘楼王限量编号发售；;为了涨价，需要坚决树立唯一，不可比的概念。;不断树立价格标杆，消除价格障碍;特别策划：最贵的最便宜 6号、66号、166号高标价，卖到25000元/ ㎡ 目的：用这几套标价，带动价格差 做法：用超出25000元/ ㎡以上的溢价，定制稀有艺术品，捆绑珍藏， 艺术品必然保值升值，艺术品不断升值意味房子不断降价。 （无须先购买艺术品，有证书就好） ★多一份艺术品证书。 ;赢在唯一;涨价5大新理由： 二、 低碳养生地标豪宅：以往4500亩公园湿地价值深入；;看玉兰生态;低碳第一步：;低碳第二步：;无尘无噪的回家路 道路退让绿化景观带自然过渡城市主干道与社区. 完全人车分流,无车尘环保低碳;友好无碍的邻里关系 架空层及风雨廊道设计,亲切邻里关系与私密生活完美共享;涨价5大新理由： 三、 无锡第一家庭会所概念：绿城项目双联动，八大会所服务；;为家庭圈层社交提供 殿堂般的奢享 第一家庭会所;第一家庭会所： 五级阶层社交圈： 1、高级会所平台（与香樟园联动构建8会所8泳池的高端平台） 2、单元大堂（家庭第二会客厅） 3、架空层：邻里文化交流空间 4、风雨廊道：人性呵护，园区无障碍邻里互动空间 5、围合中庭广场（中央草坪、露天泳池）：露天景观交流区;第一家庭会所;第一家庭会所;儿童会所——EQ成长乐园：儿童幻想天地—蹦床\篮球场\小动物饲养以及亲子交流专区。;第一家庭会所;涨价5大新理由： 四、 无锡第一生活标准：500强企业金主生活标准；;500强企业金主生活标准： 1、最好，最具身份表征的高级建筑：新古典主义金石殿堂 2、最好，最能健康养生的自然园林：十字宫廷园林、4500亩双公园湿地 3、最好，最具投资价值的城市地段：无锡新中心， 4、最好，最能生活关照的园区服务：健康、生活、教育园区系统化服务 5、最好，最具的生活配置：8大高端会所、8大泳池、三中央围合中庭、金桥幼儿园;涨价5大新理由： 五、 升值硬道理：新中心价值低谷期，稀缺资源不动产升值空间，已购客群追捧;综上：玉兰花园 远远不止完美的各个部分的总和 双公园中央，大???营宅、精湛工艺、礼制秩序、各界人物（配图）;概念价值屋（暂空） 最好的楼盘献给无锡顶尖客群;结论：不容质疑的第一楼盘 未曾达到的高度;物理属性： 山水庇佑，金石殿堂。 ;精神属性：庄重与完美 最好的楼盘献给无锡最顶尖客群 地段、建筑、血统、服侍等各项规格的结合，唤醒领导者心底对“庄重与完美”的偏执热爱。;广告策略： 玉兰花园，不是所有人物都可享用的规格。 谈出地位，突显购买玉兰花园的优越感。 给市场新形象，吸引客群。 （片子） ;slogan 一切皆因规格。