2012年信阳潢川县华夏晃城柳园南区策划提案.ppt

潢川县华夏花城·柳园南区策划提案;报告逻辑分解;市场研究就是 透过现象看本质;一、宏观政策;2011严冬过后2012上半年楼市微调后部分城市迎来短暂暖冬;2012年下半年楼市将无太大波动;在这样的背景下， 经历过长达两年多的调控，资金链紧张的小型房地产开发商已经纷纷将降价作为备用策略，但大型房地产商并不愿意这么轻易就陷入残酷的“价格战”，价格跳水只能换得“一城一地”的现金收益，当价格泡沫挤破之后，企业还需要继续保持竞争优势。 下面， 让我们关注一下国内知名房企最近的动向;万科—万科已经进入“冬天模式” ;华润置地—将鸡蛋放在几个篮子里;金地集团—11年遭遇销售史上的“滑铁卢”;2013年一、二线城市更须谨慎，四线城市可望逆市飘红;二、宏观经济;潢川经济较弱但发展空间较大，且民众消费力会进一步增强;特殊中心位置决定了潢川县与周县及邻县的往来密切，所以潢川置业者中不乏如固始、息县等周县的客群。;因行政管辖历史原因，经开区与主城区联系较松散，难以共享城市配套资源，但随着城区扩张本案所在位置将最早受益。;四、城市发展;宏观环境研究;一、产业分析;跃进路、航空南路拓宽改造，潢川县城原住民迁到机场新区约上千亩地块上，之后每家建起百十平米的独门小院，整个规划完全是农村宅基地似的建设模式。也因确实新区硬伤太多，政府也逐渐放弃，连主干道都一直荒废，久而久之就成了贫民窟。无奈之下，一些住户又到城中心买房，而机场新区不少房子就闲置了。;二、分析结论;经五路均价在1500-1600元/㎡左右;附2：城区新农村建设项目合法化，其特点是逐步向规模大、档次高的方向发展，目前部分项目品质甚至超过商品房。;幼儿园也有修建小产权且享有自身教育资源;选取理由：潢川目前售价最贵、内部园林绿化做得最好的项目;在售产品为一期1、2、3、4、5、9栋多层和高层； 多层仅有2栋并带电梯； 目前属于认购阶段，定金为2万元； 可分期付款，首期6成，封顶4成； 预计年底拿到预售证。;餐厅因受门和室内动线影响，略显局促和尴尬， 入户门直对主卧门，居家风水大忌。;选取理由：潢川性价比最高、销售速度最快的项目;在售产品为三期2、3、5、6栋； 交40%的购房款可定房源； 按揭首付40%无优惠； 2013年底交房。;符合动静分区、干湿分区的现代居住理念； 双阳台配置，便捷居家，采光通风条件充沛 卧室区走廊端头设置采光窗，亦可用作小型储藏室使用，设计较为巧妙。;选取理由：潢川位置最好，自身商业配套及周边市政配套最好的项目。;在售产品为一期7栋； 首推N+1户型，户户送面积； 商业核心地段； 2013年3月交房。;全明设计，通透舒适，动静合理分区 花园、阳台巧妙设计增加性价比 主卧连接阳台既增加面积，充足采光;4、锦绣花园;A区基本售完B区在售 均价1680元每平米 一次性付款95折分期付款98折 117.5m2三房、137m2三房、143m2四房 项目目前进度：房屋已经建好，在做门窗安装和绿化;5、东方半岛;;在售产品为四期电梯房尚景园； 共66套；现在只剩6套 商业核心地段； 2013年初交房。;全明设计，通透舒适， 动静合理分区 主卧连接阳台保证阳光、鲜养流通。;6、海龙国际花园;6、7、8、9、10栋为6层多层带电梯的花园洋房（156套） 6、9、10号楼，各有3个单元，1梯2户，每栋房子有36套，共108套。 7、8号楼各有2个单元，1梯2户，每栋房子24套，共48套。其中1楼带 花园，6楼带阁楼和露台。 16、17栋为9层小高层电梯房（70套） 16、17号楼各有2个单元，每栋房子有35套，共70套。每栋一单元1号房 为商铺，9楼带阁楼和露台。;7、其它在售商品房项目一览表;;四、分析结论; 市场主流成交产品为三室两厅，成交占比高达70%以上，其次是二房约占20%左右，四房仅占8%。 主力成交面积段分布在110-130㎡面积区间的三室两厅两卫。在户型创新方面，仅世博国际城有赠送13-27㎡不等露台面积。;销售价格;;报告逻辑分解;一、项目自身分析;一期樱园;周边环境;南面：本案因南不临京九大道，决定未来将没有太大商业价值，如南向空地能被其它发展商妥善利用高品质开发，将会对本项目起到积极互动作用，目前京九大道上也仅有鑫新油业厂、开发区中学教师公寓等小产权房，唯一商品房“凤凰物流城”项目建设中，总得看来道路及基础设施建设均未完善，到处杂草丛生，整体环境较差。;配套/单位;本期地块;;;SWOT分类分析;SWOT矩阵分析;市场分析要点总结;报告逻辑分解;一、总体定位;柳园Ⅱ·纯水岸 华夏花城 公园生活倡导者;公园生活倡导者;;水景主题 社区溪水 营造与蔡氏河 岸改造相呼应;在北向水系的及其南北主景观基础上，进一步加强项目东