2014年1月上海锦绣天下为系列2014年营销策划方案.pptVIP

上海富阳物业咨询有限公司 2014年1月; 截止2013年12月31日锦绣天下系列住宅已全部入市销售，依据目前的尾盘量和市场情况分析，预计至2014年年底可实现清盘，而商业尾盘量较大，如何完成商业的销售，成为明年项目的销售重点。 从各项目剩余的体量分析，锦绣天下商业的尾盘最多，但由于自身租约、单套体量较大等原因很难实现突破。从14年初步制定的销售指标分析，锦绣华庭去化压力较大，因此此次营销方案的制定将以华庭项目为主。 ; ; ; ;目标客户关注什么; 锦绣系列剩余住宅共计121套，剩余面积15307.5平米，其中剩余体量以华庭19号楼为主，19号楼目前剩余90套，剩余可售面10776平米。 ; 19号楼自11月3日开盘后销售速度明显放缓，对现场来人来电以及周边竞争个案的情况分析，随着天气转冷，目前市场比较冷淡，客户持币观望情绪渐长，同时项目19号楼提价幅度较大，前期累计客户除部分成交，其余客户均已放弃，新一轮蓄水期相对拉长。为了提高现场的销售气氛，2014年将主要通过节点营销配合小型SP活动，辅以短信排铺的方式进行促销。 虽然2014年初定的住宅销售任务压力相对较小，但依旧需要利用合理的营销手段，确保销售任务的完成。 ; ;锦绣嘉苑商业现状;锦绣嘉苑剩余商业特征; 锦绣嘉苑商业总建面9278.47平米，已售面积4637.71平米，销售率为50%，现剩余商铺主要集中分布在6、7号楼 ; ◇ 面积较大、造成总价过高，投资门槛受限； ◇ 团结路人流量较小，商业氛围较差； ◇ 门前车位有限，无法满足一般商家需求； ◇ 铺内剪力墙较多，整体利用率低； ◇ 6号楼商铺均为内街、商业价值较低 ; ;◇ 6号商业位处内街，商业位置较差，内部剪力柱多，昭示性差，因此建议将6号商业做租金下调引进品牌商家长久稳定的经营，为项目带来人气及商业氛围，提升项目品质。 ◇ 养铺的目的：为了让商家快速进驻并良好经营下去，形成商业氛围，利用商家的良好运营带来人气上的吸引，逐渐带动项目商业的升值，为项目树立良好口碑。 ◇ 养铺周期：养铺期普遍需要3年-5年，此阶段适当的降低租金纯粹为品牌商家入驻经营提供一个良好的经营环境，为项目做人气凝聚度。 ◇ 养铺的作用： 3-5年作为养铺期，商家在项目区域周边形成良好口碑及商业氛围，为项目提升了商业价值；商家在此阶段拥有固定消费群体的情况下对我项目产生依赖性，再继续进行续租时即可按照当时周边炒热商业租金价格再做续签。此阶段完全不考虑销售，只为营造商业氛围。 ◇ 养铺期不做销售的目的：在租金回报率较低的情况下，如做销售，则必须考虑到投资客的回报心理，至少达到5%年租金回报率回报条件，在此期间做销售会有租金让利补贴的费用出现。让利返租倒不如甲方在养铺期内将物业自持做租赁，将租金作为一种长久收益，待商家在项目区域做大做热商圈以后，再进行销售，也是一种较为常见的营销方式。; ◇ 6号楼剩余商业建议整体出租，总商业面积1698.72平米（含邮政用房） ◇ 租金建议：按照年回报率测算，建议年回报率为3% ◇ 合同期：3年-5年 ; 7号楼商业可拆分出租或者销售:; ; 鉴于锦绣天下5-6号楼商业后期销售中较成功的“带租约销售”的案列，我公司建议建议锦绣嘉苑尾盘商业也按照此思路开展下阶段营销工作，如开发公司在租金上仍需上调，我公司建议在免租期上适当让步，保证商铺的投资回报率，给予买受人充分的投资信心，最终开发公司也可以迅速的将商铺售出，尽快回笼资金。 ;锦绣华俯商业现状; ; 锦绣华俯商业总建面为7795.52平米，已销售5502.79平米，销售率为71%，该项目至2012年4月份入市以来销售良好，1-3号楼销售率为70%，仅剩余4套商铺，基本以高总价的大面积商铺为主，随着紧邻的农业银行、三峡农商银行的即将装修入驻，后期商业去化抗性较小。 剩余商铺主要集中在4-5号楼，4-5号楼目前销售率为78%，后期随着4-5号楼的交房，销售难度将进一步降低。;锦绣华俯剩余商业特征;紧扣“现铺”，利用交房节点，配合媒体，提炼商铺商业价值; 在锦绣华俯商业之中，现已有中国农业银行、中国农商银行两家金融机构入驻，主要由于华俯商业地处市区黄金地段，周边人口密集，且交通便利、配套齐全。以上两家银行均看中华俯未来巨大的发展潜力。 且现阶段华俯1-3剩余商业均为大面积，非常适合金融机构入驻，随着华俯商业销售的深入，可就此渠道进行拓展，打造金融街区。;锦绣天下商业现状;