2015年上半年 中国房地为产政策盘点分析.docVIP

中国指数研究院发布了《2015年上半年中国房地产政策盘点》，2015年上半年，我国房地产市场逐步回暖，特别是二季度以来成交增长显著。在整体宏观环境压力仍存的背景下，中央定调稳定住房消费，多轮金融信贷政策发力，改善市场环境，促进需求入市。与此同时，各地因城施策出台一系列宽松政策，以公积金政策调整为主，包括财政补贴和税费减免等掀起地方新政高潮，刺激需求特别是改善性需求释放。 1.1中央稳字当头 积极鼓励自住和改善性需求 中央着力稳定住房消费，盘活存量。2015年3月，全国两会召开，确立了今年政府工作的10项主要任务，焦点仍聚焦在全面深化改革，并且明确提出要保持房地产市场的平稳发展，稳定住房消费成为房地产业的重要任务。4月30日，中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作，会议在今年首次提出要盘活存量，建立房地产健康发展的长效机制。5月18日，国务院批转发展改革委《关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，把握导向使改革更好的服务于稳增长、调结构、惠民生、防风险。 供需两端同步改善市场环境。从供应层面来看，3月27日国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》 ，提出有供、有限，因地制宜确定住房用地规模，保证市场供需平衡。对于住房供应明显偏多的市、县减少住宅用地供应，控制、优化住房用地规模及结构，加快库存去化。从需求层面来看，3月27日财政部、国家税务总局发布通知，提出个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由5年下调为2年，进一步加快二手房流通速度，活跃市场。同时住建部也表示要“拓宽保障房源渠道，注意通过市场筹集房源作为保障房”。对于部分高库存城市而言，可进一步去化市场库存。 1.2地方多管齐下去化楼市库存 多项政策助力改善市场环境 地方陆续出台措施稳楼市，涉及财政补贴、税费减免等多方面，加大库存去化力度。在各地库存压力大的背景下，除放松限购限贷、调整公积金外，根据各地不同的情况，通过财政补贴、契税减免和调整普通住房认定标准等手段，多重利好政策叠加，普惠刚需刺激市场需求。 供应端地方调整开启。6月17日消息称福建省国土资源厅、住建厅转发了国土资源部、住房城乡建设部下发的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求福建省内各市、县（区）根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，按不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。对于未取得预售许可证的商品住房项目及项目中单栋楼房，在不改变用地性质和容积率的前提下，允许房地产开发企业调整住房套型结构，以适应市场需求。这是自住建部发布通知以来首例执行的地方细则。此后，河南、西安也相继出台类似政策优化住房供应结构。 2.金融信贷政策积极调整 改善房地产运行环境 2.1降息降准组合发力 稳定市场信心 央行年内三次降息，利率降至历史低水平。3月1日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点 ；5月11日起再次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。6月28日，央行第三次降息，5年以上商业贷款利率降至5.4%，公积金贷款利率降至3.5%，均已处于历史低位。 央行大幅降准释放流动性，进一步改善企业融资环境。2月4日，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 ，4月20日再次下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。同时为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度。央行年内前两次降准累计降幅为1.5个百分点，大型金融机构存款准备金率降至18.5%，与2010年底相当。这两次降准或向社会释放1.8万亿流动资金，6月28日，央行再度定向降准，针对“三农”或小微企业方向降准0.5个百分点。 但与历史同期的货币宽松相比，本轮房地产市场回升幅度将较为有限。上一次较大力度的货币宽松出现在2008-2009年间，央行五轮降息、四轮降准，采取了适度宽松的货币政策，有效的化解危机，促进经济回温，2009年商品房、住宅的销售额和销售面积明显出现反弹。对本轮降息降准来说，房地产市场已经有了巨大变化，市场库存高企、有效需求不足，持续宽松货币政策将在一定程度上继续刺激市场回暖，但总体效应将不及2008-2009年显著。 存贷比红线将取消，建立金融宽松化环境。国务院总理李克强6月24日主持召开国务院常务会议，通过了《中华人民共和国商业银行法修正案（草案）》。草案借鉴国际经验，删除了贷款余额与存款余额比例不得超过75%