2013年新余香悦四季营衔推广执行方案.ppt

香悦四季营销推广执行方案; 本 案 纲 要;钢城英雄;项目基本指数（产品力）;关乎规划的几点理解： 1、住宅与商业建筑面积比达到1.6:1，远远超过新余房地产市场的任何一个项目的住宅与商业的比率，从这一点来看，让人感觉这个项目是商住项目，以商业来带动住宅的项目。 2、1.5的超低容积率。目前新余房地产市场的容积率基本在2.5-4之间，密集的高楼，很大程度上降低了楼盘的品质。而本案的低容积率大大增加了本案的品质 3、多层洋房通透户型。本项目的产品结构和户型，是目前新余市场难以找到的产品，在市场上有一定的空白点。;?;外部条件（共性）;现代城市文明的：城市的进化所沉淀一种意识、一种生活形态 和一种公共行为规范 开放的：是一种社区精神：a、社区和城市的交流；b、社区的活 力；c、都市精神和包容 生态的：让人们亲和自然中的阳光、雨露、植物、动物，赋予自 然、勃勃生机；人与自然和谐和平衡，人和自然的尺度， 倡导生态的； 恬静的：一种生活的气息，体现生活的温馨与浪漫，人类与自然 以的交流之后的从容和淡定；恬静是在经历了世事的繁 杂之后，对于生活的热爱； 精神自由的：一种向往自由的生活情结，只有尊严和自由，无权 贵所带来的阶层之分；万物的平等，享受情感与精神的 交流。 ;;劣势： 共性竞争力不强，对于高端买家吸引点不明显，必须在产品营造上下功夫。 ;机会： 1、项目所处区域板块已经慢慢开发成熟，这里将成为未来新的城市休闲娱乐，对爱好休闲娱乐健身等客户更具吸引力。 2、多层物业优势：大部分楼盘以高层或小高层房源为主，而香悦四季以多层入市，在物业上有一定的稀缺性。;威胁： 新余房地产供应量充足，现有的房地产存量远远足够新余市未来2-3年里的消化，目前市场竞争激烈，众多楼盘相继打出价格牌、活动牌等手段，吸引客户，靠品种吸引客户的楼盘寥寥无几。;;项目显性卖点不明显，容易受市场的影响，但可通过对未来规划发展、项目综合功能的价值打造，提升其竞争力。;打破传统房地产的发展理念;在以自由为灵魂的建筑群落里,我们开创的是赋有人文的社区,时代前沿的生活方式。这里是自由的国度，这里倡导着理想的生活。这里领航着一个梦想，在香悦四季里居住，感受的是一种街区的氛围，生活前沿的品质体验 ;营销之道;项目目标的制定;三大目标下的核心问题;中央突围;目标群： □教师/科研人员 □高科技人员/高级白领 □公务员 □私营业主 □其它高收入行业的人士 □主要年龄段：25——45岁;目标群分析——破译客户密码;他们在追求自我实现的过程中表现出有别于一般人特征 精神 高层次的 行为 有品位的 言谈 有素养的;人的五种需求阶段：;项目与目标群的对接：;确立项目的市场形象;项目市场定位;项目市场定位;项目市场定位;项目市场定位;推广口号;;;;;;;目标消费群分析;目标群： □教师/科研人员 □高科技人员/高级白领 □公务员 □私营业主 □其它高收入行业的人士 □主要年龄段：25——45岁;目标群分析——破译客户密码;新中产阶级的精神特质;新余新中产阶级写真;他们在追求自我实现的过程中表现出有别于一般人特征 精神 高层次的 行为 有品位的 言谈 有素养的;人的五种需求阶段：;项目与目标群的对接：;确立项目的市场形象;王者之剑;营销攻略;通过对市场的充分认知，在区域多层产品稀缺的市场环境下，以产品差异化和准确的项目定位打造产品价值提升环节，取到消费者的充分认可，以实现项目快速销售、项目利润最大化目标。;高品质形象;4大区别建立高品质形象策略;;5大精细化做工展示策略;2个价格实现基础;;工程线;工程线;孙子兵法;;1、本项目的是商业体量占据本项目的很大一部分比重，所以推售项目时候的重点考虑商业部分。 2、但目前项目所在区域尚未成熟，重点推出商业部分，市场会难以接受，如果先推售商业的话，反而会为其它商业项目做铺垫。 3、本项目的推售关键点是：先住宅、后商业。等住宅部分入住后和区域成熟后，再启动商业部分，这样才能达到项目的价值最大化。;营销推售步骤;A地块：南面靠近毓秀大道，商业价值较高，北面有安置房，受地块限制，居住环境和氛围较差，A地块的住宅可做前期的入市产品，低价入市，撬动市场，A地块的商业属于价值较高产品，可留置到B地块住宅开始销售后再进行销售。 A住宅 》A商业;B地块：住宅价值高于商业价值，尤其是越往毓秀山方向的住宅，往毓秀大道的住宅价值一般，客先推销，沿毓秀大道的商业价值可观，沿竹山北路商业价值一般，因此