2013年度淄博盛世康城任期营销策划方案.ppt

谨呈：山东安沃达置业有限公司;前 言;结构导示; 项 目 分 析;2012年销售情况： 2012年1月1日至12月底，完成了二期尾房清盘及三期首批房源的蓄客及开盘工作，全年共销售房源88套，合同额约4810万元，回款约4409万元。 2012年上半年以消化二期尾盘为主，三期怡园自5月底开始蓄客认筹，由于预售证办理延迟，系统的推广计划被中断，错过了最佳的销售时机，直到11月17日才开盘。三期首批推出40#41#42#43#49#五个楼座共178套房源，截至2012年底，三期住宅销售74套；为增加年底回款，12月下旬推出剩余44-48#五栋楼开始蓄客，预计2013年6月份开盘。 2012年 4月底，配合开发商完成了二期畅园第二批9栋楼的顺利交房。;2012年4月底：盛世康城二期第二批小高层圆满交房； 2012年4月底：盛世康城冠名奇石博览会； 2012年5月28日：三期首批房源开始认购； 2012年6月：盛世康城老业主端午节送“靓粽”活动 2012年7月22日：三期怡园首批房源内部选房； 2012年8月：盛世康城冠名淄博电视台小主持人大赛； 2012年11月17日：盛世康城三期盛大开盘。;2012年大事记;二期畅园销售价格一路攀升，由开盘价3880元/㎡逐步提升至5400元/㎡；三期开盘起价基础较高，开盘价5750元/㎡，价格抗性较大，市场接受需要一定的过程。;楼座;三期首批剩余房源情况;一二期尾房情况;三期待售房源情况;产品构成;前期工作中存在的问题和不足： 广告预算控制：广告推广是销售顺利进行的保障，广告预算需要严格控制，既要保证必要的广告支持，也要合理搭配媒体资源，达到最佳的广告效果，避免广告断档或过度浪费。在2012年全年约50万的广告费中，电视台单独投放30万元，远远超出了广告预算，挤压了其他媒体的广告投放力度，造成8-10月广告推广、营销活动出现断档。因此在今后的工作中，宣传推广要对接清楚，广告费要谨慎，制定有效的媒体组合，保证宣传效果，达到促进销售的目的。 工程进度延后：由于三期预售证办理时间延后较长时间，错失了三季度的销售良机，后期受君临天下冲击较为严重，虽然经过了大量的努力，11月成功开盘后未能达到理想的销售目标。 2013年销售任务更重，工程进度同时面临着首批五栋楼交房、后批五栋高层开盘预售的双重压力，工期至关重要，一定要为房源争取到销售旺季的良机，及时销售回款。;整体来说，三期剩余可售房源户型配比结构较为合理，以中小户型为主，能够较好地满足刚性需求，是保证销量和回款的明星产品； 大户型总价较高，是销售的难点，也是完成销售目标的突破口，需要加大优惠促销和营销推广的力度； 前期剩余尾房将补充三期建设过程中的现房空缺，对部分滞销房源可进行适当的优惠促销，加快现金回款。; 市 场 分 析;通过深度的调控之后，房地产宏观环境逐渐趋稳，总体保持稳定并伴有“阶段性”收紧，将成为2013年房地产市场的总体调控特征。 自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”，而2013年2月20日出台的“国五条”则是第五次调控升级。 “国五条”中稳定房价的政策包括：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。;2012年是淄博房地产市场的刚需年。在宏观调控政策的高压下，住宅市场的投资需求受到极大抑制，而刚性需求在一段时间的观望后逐渐释放，并带动市场回暖，成为支撑2012年淄博房地产市场的绝对主力。在刚需主场的背景下，中小户型受宠，而市场主推的焦点也集中瞄向刚需，中小户型的供需平衡保证了2012年淄博房地产市场的平稳发展。;关键词：稳定;竞争市场;竞争市场;竞争市场;典型项目;典型项目;典型项目;典型项目;小 结;市场应对;营 销 策 略;整体营销策略;江南风情 湖景名宅;广告主题;【一个啤酒瓶引发的启示】 蒙古国的啤酒瓶底部都设计成一个瓶起子。这样不仅方便，同时也是一种促销手段：蒙古国买啤酒的人一次至少都是买两瓶。 ——启示： 最有力的促销不是降低商品价格，而是赋予商品更多价值 性价比附加值 要么赋予他更多 要么让他感知更多;产品定位;项目核心卖点;九大人居宣言 成熟之城：24万平米大型成熟社区，三期完美收官钜献，看得见的家园 江南之城：江南团队打造，新杭派江南风情，眼前一亮的温馨家园 教育之城：省级规范化小学、幼儿园就在家门口，教育配套完善 潜力之城：南城领跑者，片区价值逐渐提升，未来发展潜力巨大 休闲之城：儿童乐园、休闲会所、戛纳景观大道，打造生活泛会所 运动之城：篮球场、乒乓球场、康体设施，三大社区健身配套 便利之城：离