世联_小户型住宅专项研为究业务的经验分享.pptVIP

世联—小户型住宅专项研究业务的经验分享;目录;世联小户型住宅专项研究的背景;中央政策逐渐细化，力度增强，强调土地的节约，房地产作为消费品的属性，保证中低收入人群住房;从2006年5月到7月发布的一系列政策中，可以明确显示政府节约土地，控制户型面积，保证中低收入人群住房的决心;主流开发商对于政策积极响应，已着手研究小户型住宅的多种可能性;开发商普遍面临的问题和困惑;开发商的困惑;我们的使命;世联工作模块划分及研究方法;世联对小户型研究共划分成三个业务模块;世联研究主要运用的工具和方法;模块一 小户型发展趋势研判 从人口统计学角度研究小户住宅发展趋势;我们的研究思路与方法;深圳市人口处于急剧上升的过程之中，在发展态势上基本上呈现一种直线状态，人口总量机械增长快于自然增长，外来人口是导致深圳市人口快速增长的主要原因;从1990年以后外来人口在特区内所占比重稳定的保持在60%左右，外来劳动人口的主要流向是关外;人口性别比总体结构正常，但不同年龄段、特区内外差异悬殊；人口年龄结构呈纺锤型，其中20-34岁的人口占到总人口的59% ，总体人口年轻化;;深圳人口的家庭结构和美国日本的人口结构比较接近，单人家庭所占比例高达25%，结婚没有孩子的家庭占到总人口的54.3%，多代家庭将持续减少;购房高峰年龄呈波浪状，集中在26-28岁、33-35岁和41-43岁，购买能力最强的综合年龄在30-34岁，27-35岁之间是购房、换房和投资购房的活跃期;2000年占深圳总人口数59% 的20-34岁的年轻购房者到2006年是处于住宅购置高峰年龄26-41岁之间，主要分布在宝安和龙岗;深圳人口情况对比日本案例，世联认为深圳小户型的发展现阶段处于日本的60-80年代之间;世联价值;模块二 小户型生存环境研究 从区域价值分析角度建立小户型生存环境体系;世联总结出影响小户型生存价值的八大核心因素； 相对可变因素：人口状况、交通便捷、配套完善、繁华程度、环境条件、产业影响等六大因素，他们也是土地价值提升的主要因素。 相对不可变因素：地块条件和城市规划。 ;1. 繁华程度： 考虑地块距主要商业服务设施的距离，以及这一 商业服务设施等级； 2. 交通便捷度：考虑公交便捷度——公交线路、公交站点的情况； 考虑对外交通便捷度——距火车站、飞机场的距 离；考虑相邻道路通达性——道路性质、车流量、 宽度等； 3. 环境条件： 考虑环境质量——大气、噪音的污染及绿地覆盖 情况；考虑自然条件——景观资源、地形和地势 情况；考虑文体设施——距公园、体育场馆、图 书馆的距离； 4. 公用基础设施状况：考虑基础设施完善度——供水供电情况； 学校、医院、邮局及城市娱乐设施（如 影剧院等）;;;世联价值;模块三 小户型产品客户需求分析 从客户需求挖掘角度建立小户型产品价值体系;按购买动机、驱动方式的客户分类70年代末，80年代人逐渐成为主角;小户型项目产品关键点分析;规律总结;世联价值;世联重点研究案例及客户简介 Case ;我们的研究思路与方法;法国城市小户型发展 德国城市小户型发展 台湾城市小户型发展 韩国城市小户型发展 美国城市小户型发展 日本城市小户型发展 新加坡城市小户型发展 香港小户型发展 …;根据2003年日本统计61%的居民拥有自己的住房，39%的居民长期租用住房；73%租赁住房面积小于50平米，全国户均面积在90平米;日本战后有两次婴儿潮，分别在30年代后期和70年代前期，2000年人口性别比例逐渐恢复到正常水平。2005年后日本人口逐渐老龄化;根据日本不同年龄段拥有住房量推断25-35岁是日本人购买小户型住房的高峰;2005年新加坡平均住宅拥有率达到92%，公屋占到建造总量85%，商品房只占到15% ；公屋的主力户型面积是73-135平米之间，小户型面积持续增大;100平米以下住宅占到公屋总