世联2010年4月28日深圳为龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议.ppt

; 本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对中洲粤华投资有限公司之龙溪花园旧改项目所用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。;;宏观政策;宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增长, 房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。;宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律;政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳定房价决心坚定。;月份; 2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上涨，也是导致本轮调控的主要原因。;每一轮的市场调整，起因不同，其调整力度以及调整周期也不同。;2010年的调控关键词----“民生”;调控周期与国内经济基本面相关：08年经济形势的逆转导致房地产政策实现了从调控到提升。;;2008年，政策撤出市场时经济进入快速下降通道，政府由打压转为刺激政策； 2010年第一季度GDP增长率达11.9%，预计下半年经济基本面也会相对平稳，因此本次调控的时间也将长于2008年的调控； 一旦经济进入快速下降通道，也就意味着本次调控即将企稳。;调控周期与银行执行力度（反应快慢/持续时间）相关。;观点1： 本轮调控相较08年调控有着本质的区别，需关注银行执行力度及国内经济基本面，这两项指标与调整周期密切结合。相较08年，本轮调整周期预计更长一些，可能会长达2-3年。;08年调控下房价具体表现：豪宅的降价幅度比普通住宅的降价幅度低;调控期结束后：豪宅的价格升幅比普通住宅的升幅频率快，且提升幅度更大。;观点2： 在淡市下，豪宅项目的保值能力比普通住宅的保值能力更强，在旺市下，豪宅项目的升值能力比普通住宅的升值能力更强。 在调控开始的时候豪宅成交量缓慢下降，价格较稳，中期价格理性小幅下调，成交企稳，调控结束后成交量、成交价格同时上扬;宏观政策对本项目的启示：;基础背景;视角1.区域分析;客户怎么看这里？ 有钱人住的地方 住起来非常舒服 城市中心绿化率最高的地方 配套好，有好的学校和商场 ……;区域扫描;中心区;中心区;传统豪宅区—— “大香蜜湖区”内豪宅聚集、纯正生活区、居住氛围浓厚;翠海花园;未来发展——片区日趋成熟，豪宅区地位不可动摇;区域分析小结： 本区域环境优美,配套齐全，生活氛围优越 豪宅聚集，三级市场价格逐步走高。 后续土地供应匮乏，寸土寸金。 ;视角2.本体分析;;地块分析－位置;项目四至分析： 1、景观： 西侧在建儿童公园，其余方位无紧邻景观 2、噪音： 道路噪音——四侧临路（其中农林路是主干道） 学校噪音——东北侧中学 3、西侧高压线;地块分析－景观资源;项目周边100米以上产品视野开阔，景观良好，东面欣赏植物园与香蜜湖全景，西面可看园博园，南面眺望深圳湾海景，北面远眺塘朗山。;;本体分析小结： 优势： 传统豪宅区域内稀缺的大规模纯住宅项目 不受90/70限制，150米限高 高层景观资源优秀 不足： 低层无强势景观资源 中高容积率 存在20%左右的回迁面积;视角3.竞争分析;二级市场竞争：未来2-5年，深圳住宅供应仍将以关外中心组团及二线拓展区为主；关内三区供应占总供应量不足30%。;南山350万左右，占关内总供应量50%左右，以资源型景观豪宅为主； 福田250万左右，两极分化以莲塘尾景观资源豪宅及中心南旧改为主； 罗湖150万左右， 拥有城市景观和自然景观的大户型占据2/3。;区域;区域;暂定本项目3年后入市,与本项目同期入市项目除波托菲诺外，基本都是超高层综合体旧改项目;深南路以南/彩田路以西 金田路以东/福华三路以北 总用地: 161900 平米 总建面: 1071780平米(含人防、地下室) 其中公寓面积22万平米 容积率：6.5 项目核心价值点： 福田中心区的绝版位置 大型综合体项目 住宅部分明确发展方向为城市核心顶级豪宅。 国际大师团队设计;深圳中心区，中心二路与民田路及滨河大道与星河国际花园之间 类型：住宅 总用地: 2.9447万㎡ 总建面: 14.1951万㎡ 容积率：约4.8 项目核心价值点： 福田中心区的绝版位置 纯住宅项目 居家偏大户型为主（ 90-180㎡）;其他旧改项目区域优势欠佳，难以与本项目相抗衡；本项目作为传统豪宅区的项目，其纯粹的生活环境和居住氛围是区别于其他项目的核心竞争力。;二级竞争对本项目的启示：;视角3.竞争分析;翠海花园;户型配比;片区典型楼盘分析B：中旅国际公馆;户型配比;二期户型配比;容积率：2.67 物业类型：小高层、高层，最高26层 规划特点：覆盖率低，板式布局。 主力户型：经济型3房、4房； 户型评价：南北通透，户型不方正，厨房卫生间尺度偏小。;户型配比;市