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世联_湖南御江苑别墅项为目整合推广策 略营销策划方案
领袖豪宅 层峰之选
【湖南-XXX竞争战略初步构想】;提案要点;PART 1;现象一 :“紫水新城时代”的变局;新城PK老城区;未来趋势(本项目的核心地位);现象二 : 价格变局;【老城区竞争项目】;建面:83000㎡
栋数:5栋 4栋19层,1栋25层,约400套
在售:4、5栋 1梯3户2个单元,约228套
层数:19F-25F
主力户型:99、119、128、133㎡三房、163㎡四房
价格:2430-3178元/㎡,层差30元/㎡
优惠:优惠1万后,一次性97折,按揭99折
销售率:40%
物业费:1元/㎡;推广主题----3万元买房?主要针对小户型
以低首付为噱头;伯爵山庄;推广主题---中央领域,荣耀家族;碧园春城;怡馨印象;总占地:17000㎡
总建面:76000㎡
栋 数:2栋16F -1F超市, 1-3F商铺 共计182套
在 售:均在售
主力户型:109-130㎡三房 160㎡四房
价格:2475-2800元/㎡
优惠:按揭99折,一次性96折
销售率:70%;【新城区竞争项目】;紫瑞华庭;推广主题
贵族领地,百代相传;锦绣东城;推广主题语
优越领地,锦绣人生;锦豪雍景园;推广主题语
领秀生活,传世荣耀;建达云峰国际;占地:80亩
建面:12万方
套数:22栋 约700套
在售:1 2 3 5 22栋多层楼梯房(6+1) 约192套
主力户型:94.33㎡两房 118-133㎡三房
价格:1308-2548元/㎡
特价房:1198元/㎡
优惠:一次性97折,按揭99折,送演唱会门票和礼品
销售率:40%;推广主题语
以花园洋房的品质造城;结论:市场乱象….
楼梯房价与电梯房价相差不大
新城区价格高于老城区;现象三 : 营销手段平淡无奇;竞争项目营销手段;结论:;冷眼看后市;三把标尺审视“御江苑”;标尺一 产品条件
标尺二 营销手段
标尺三 推广系统
标尺四 客户情况;标尺 一;1、一期产品去化及库存明细;产品特点:1、剩余产品以129-143的三房为主;
2、170以上的四房仅售了4套,大面积由于总价高购买力度有限;
销售难点:1、电梯房价格较楼梯房高,在东安的接受度不高;
2、面积大、高总价成为制约客户成交的一个重要因素
3、目前客户用楼梯房的价格与电梯房的价格对比;
4、工地形象差与宣传出入较大;
5、工程严重滞后,眼见为实才是硬道理;
;2、目前可售物业财务匡算;本阶段销售方向建议;标尺 二;1、高调的推广活动;2011年10月1日——售楼处开业;2011年11月10日——御江苑奠基仪式;*;*;*;2011年12月17日
——御江苑一期盛大开盘;2012年4月——东安首届“御江苑”杯象棋比赛;2、混乱的优惠政策及销售流程
混乱的销售流程
模糊的销售说辞
活动变动频率快,给客户缓冲的时间少,导致客户流失.
;1、豪华售房部+高调市场营销手段;
2、面对市场流言,直面客户乏力;
3、销售团队行销力较弱,战斗力亟待提升。;标尺 三;结论一:工地形象与推广形象差距较大;御江苑营销推广活动;标尺 四;从以下三个方面看客户
一、已成交客户分析
二、来访、来电客户分析;一、已成交客户分析;御江苑已成交客户区域分析;已成交客户年龄段分析;已成交客户信息渠道分析;已成交客户职业背景分析;二、来访客户分析;来访客户区域分析;来访客户信息渠道分析;来访客户年龄段分析;来访客户关注重点分析;三、来电客户分析;来电客户区域分析;来电客户信息渠道分析;来电客户关注重点分析;结论:
1、 乡镇客户虽来访量最多,但客户成交主要以东安县城客户为主,乡镇客
户为辅;
2、 后期应加强老客户的维护工作,重点宣传老带新,新带新;
3、工地形象及实景的展示是现阶段的首要工作;
4、重点乡镇的宣传及DM派发;
;PART 3;;事实胜于雄辩;利益驱动——送礼送到底!;;县城+乡镇直销,挖地三尺;;御江苑
【三大节点活动引爆东安】;市场在做微效的减法 我们要做高效的加法;线上推广,鲶鱼效应 做沙丁鱼群里的活力鲶鱼;【活动营销】;上风上水 御江苑香港风水大师宋韶光(待定) 风水讲座;目的:7号楼VIP卡发放蓄水
主题:御山揽河,层峰之选
时间:11月中旬(暂定)
地点:御江苑销售中心
现场配合抽奖:
一等奖1名:42寸液晶电视一台+1000
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