中山市檀香山别墅营销参划方案.pptVIP

檀香山别墅2011年营销策划方案;面对充满变数的2011四季度，1亿多的尾货销售和如何为的二期开发奠定坚实的基础？ 我们需要深度再思考——;首先，明辨2011-2012年市场大局;今年从7月到9月，北上广深一线城市房价已连续3个月停涨。由于资金问题，温州投资客变“温跑跑”，各地出现抛房逃离现象。上海出现降价急抛，广州也出现批量抛盘。过多的存量房压顶，即使开发商出尽奇招也未见成效，开发商只剩下降价“一条路”。;“限购风暴”;突如其来的“限购政策”;宏观调控给我们带来了什么？;小结： ·2011-2012年楼市整体态势——调控力度加强，房价出现拐点。 ·2011年第四季度销售量可能出现骤降，一线城市价格小幅下行，成交量进一步萎缩； ·受市场观望情绪和银根紧缩的影响，整体楼市将会进一步低迷，高端住宅受到一定的影响。珠海被列入第二批限购城市，给中山房地产市场带来了稍纵即逝的机遇。 ;市场环境分析;市场环境分析;项目概况;中山地理位置;项目区位;交通运输与道路管网;项目SWOT分析1;项目SWOT分析2;客群分析;客群分析;客群分析;客群分析;策略思考;我们面临的问题—— 1、在市场低迷，价格下行的背景下，如何能让产品还具有吸引力？ 2、经过一段时间的“自然销售”，如何加强推广力度来撬动市场？ 3、一期尾货清盘的同时，如何为二期产品销售做更大贡献？ 4、尾货产品存在一定的缺陷下，如何改善与规避？;1、市场低迷，高性价比才是硬道理。 2、提高项目形象，引入“管家式”物业管理系统和教育概念，配合促销手段，有效提升项目价值。 3、利用区域性价格差异为切入点，带动产品销售。 4、项目重塑。;项目重塑;一、市场定位重塑;中山首席·英伦城堡醇墅 ;重塑依据;檀香山别墅的市场差异核心;核心动能; 策 略 选 择;?战略选择一：竞争截杀策略中山市场并没有形成别墅类产品的领导品牌，目标市场被诸多不同价值定位的产品所分流，无基准对象?战略选择二：区域拓展策略核心城区中央面临再提升，镇区独栋化趋势明显，两者叠加，使与镇区经济依存度大的目标市场被严重截流，区域拓展的边际成本太大?战略选择三：项目成长策略利用中山别墅市场领导品牌的空缺，建立第一别墅社区形象，利用项目自身成长，持续性占有市场最大份额; ? 四大战线 文作：三鑫平台的教育物业运作 武作：软性广告攻击的英伦情境生活营造 现场：品位提升的皇家“管家式”物管体系体验 蓄水：进行客户引爆形式的蓄水;战略设计;战略设计;1、区域领地（强调小区与城市的分隔）;2、人文领地1（真正实现情景化卖楼的氛围）;2、人文领地2（真正实现情景化卖楼的氛围）;2、人文领地3（真正实现情景化卖楼的氛围）;3、社交领地（社会各界名流、名人汇聚地）;核心策略—— 顺应形象提升，现场强大而富有杀伤力的情景体验体系也必须随之升级，让客户完全沉醉在项目的美好情景和宫廷式物业管理体系之中，调动其内心的购买欲望，达成顺利销售。;卖点提炼;价格策略;优惠策略;项目整合推广;广告方向;项目整合推广;启动期/认筹期/解筹期（2011.11.18-2011.12.03）;启动期/认筹期/解筹期（2011.11.18-2011.12.03;启动期/认筹期/解筹期（2011.11.18-2011.12.03）;强销期（2011.12.03-2011.12.31）;强销期（2011.12.03-2011.12.31）;强销期（2011.12.03-2011.12.31）;收盘期间（2012.1.1至2012春节???）;收盘期（2012.1.1至2012春节前）;收盘期（2012.1.1至2012春节前）;广告表现;;谢 谢