成都市彭州岛房地产项奈营销策划案.pptVIP

第一部分 彭州房产市场分析; 对城区市场片区状态的分析，有利于掌握每个片区的优劣势、各自的开发形态与消费习惯等，以便于分析了解城区房地产市场的发展走势，对项目有一个客观的认识与准确的定位。彭州城区内的房地产开发主要分为两大版块：即传统的老城区板块和牡丹新城区板块，各自区域的代表楼盘如下：;楼盘一 《朋城·远界》;项目名称;推广卖点;楼盘二 《鸿运星城》;项目名称;推广卖点;楼盘三 《宏睿·金彭佳园》;项目名称;推广卖点;楼盘四 《舜苑·国色天香三期》;项目名称;户型配比;楼盘五 《德坤·汀城》;项目名称;推广卖点; 牡丹新城作为彭州城市未来政治文化中心、石化配套新城、城市优先发展区，总面积7.3平方公里的新城目前已经全面启动建设，在建的项目都是一些规模较大、品质较高的大盘项目，如丹郡、鸿运星城、碧城旺丽庄园等。由于一方面受到政府的大力支持，另一方面是石化基地的主要生活配套区，基础设施完善、交通条件便利、全新规划建设的牡丹新城作为一个新兴的居住区域将发展成为一个配套完善的高档居住区，彭州的城市重心也将向牡丹新城方向移动。 由于是新规划城区，这里的交通和地块条件都较好，新的楼盘产品也极为丰富，出现了各种建筑风格、50到200平米的各种大小户型、花园洋房到高层电梯的各种不同建筑形态产品。客户对新城区的住宅也表现出了极大的热忱，置信·丹郡一期第一批次在开盘就被一抢而光，二、三批次也销售状态良好；市场对新盘鸿运星城也表现出较好的接受度。; 总体而言，购房者对新城区充满热情，也较为看好新城区的发展前景。在产品接受度上，市场对多层住宅的接受度较电梯公寓高，消费者对电梯物业的全面接受还需要市场的进一步推进。 受到老城区已有建筑和道路等方面的影响，老城区在售项目的规模都比较小，一般在20亩左右，且以多层为主，房源也多以中小型户型为主。在政府的刻意引导和照顾下，城市发展的方向和重心已偏向了牡丹新城，老城区的楼盘项目在销售价格上已经表现出落后于牡丹新城的趋势，但价格相差并不大。; 彭州市购房群体以本地人居多占70%，外地人主要为成都人且以投资型为主。总体销售进度在70%左右，销售周期均为1年左右。彭州市本地的购房人群职业面广，置业目的以自住为主。前期由于开发项目较少，销售均价便宜，所以，销售周期相对较短，随着更多的开发商进入彭州市，销售周期也将逐渐放缓，进入正常稳定销售水平。;1、区域房价涨幅分析 以彭州城区区域内，普通住宅1999年销售价格为600元/平方米左右，2001年，商品房住宅为700元/平方米左右，2003年商品房住宅销售均价为800元/平方米，2005年商品房住宅销售均价1300元左右，2006年商品住宅销售价格突破了2000元/平方米大关，最高的达到2300元/平方米；2007年商品房住宅销售均价达到2600元/平米，部分品质大盘的优质房源价格超越了3000元/平米。;2、区域在售楼盘热销户型分析 在本区域内的在售楼盘中，比较好卖的户型为110—130平米的大户型套三、套四住宅。目前区域的在售项目60—80平米小户型开发就很少，所以出现80平米以下的户型空缺的情况。因此，在该区域内，120平米左右的大户型成为热销户型。;3、彭州目标客户群分析 彭州购房者群体正在不断壮大，其主要来自三个方面。一是本地。随着旧城改造的推进，彭州购房需求在逐年放大。而根据规划，到2010年，该市将建设成为一个拥有30多万城市人口的中型城市，其住房本地需求将急剧扩大。这种扩大的支撑点就是乙烯等工程的推进。据权威部门估计，仅仅乙烯一个项目，就将为彭州带来不低于10万人的住房需求。其次，随着交通改善，彭州将吸引无数的成都人前来投资置业。彭州与成都仅25公里距离，走成彭高速公路仅20来分钟车程，且川A号段的车辆为免费经过。而完全免费的连接沙西线从郫县直达彭州的新彭郫公路（迎宾大道）的开通，彻底打破了成都与彭州两地间的距离隔阂。规划新建的第二条成绵高速将由成彭高速经彭州、德阳到绵阳。交通的改善，使彭州将如今日双流，房地产开发有望实现空前突破。另外，就是外地购房者。据了解，在西藏、攀枝花、西北石油行业等外地人置业中，相当一部分都选择了彭州。; 通过对以上区域动态分析的数据，我可以推断，彭州现在房地产市场行业已经明显地进入起步上升阶段。目前彭州市场的土地价格、销售价格与成都周边同级的市、区相比，属于较弱水平。谁抢先占领了市场，谁就占领了先机。根据温江、华阳、龙泉、金堂的房产发展来看，彭州市场房价目前处于底部抬头的走势，接着将有迅速拉升的阶段，随后在稳步小幅上扬。在房地产市场调整期结束后，预计未来三年彭州房价将达到4000元/平方米的销售均价。;第二部分 地震影响分析;