杭州零点策划台州东方涛阳城独栋别墅策略提案.ppt

东方太阳城独栋别墅策略提案;1;2009年是台州房地产市场不平凡的一年。 在一系列优惠政策带动下，楼市演绎着“疯狂”，成交量高歌猛进，房价节节攀高。虽然12月是传统淡季，但楼市活跃度丝毫不减，新房市场的成交情况也很理想。 而从2009年12月开始，中央不断释放遏制房价过快上涨的信号，一系列新政密集出台：从最初收紧二套房贷，到二手房营业税“2变5”；从楼市政策“国四条”，到五部委土地新政，再到全面部署的“国十一条”……;我们走访发现，市区楼市在交易量方面虽然没有了去年的“疯狂”，但整体表现平稳，新盘上市依然畅销，而一些从去年延续销售的楼盘，不多的供应量价格也依旧坚挺。;1月份，椒江及台州经济开发区的新房市场继续在“闹房荒”。由于近期仅有百合公寓等极少数新盘开盘，再加上去年年底开始的火热预定，真正公开上市销售的房源非常稀缺，新房市场几乎无房可售。 因此1月份新房成交量主要集中在玉兰广场、万家华庭、华天雅苑等几个之前已开盘在售的楼盘。比较之下，反倒是黄岩、路桥的交易量比较平稳。 ;在2月份的市调中，旺销的楼盘万家华庭已进入了尾盘销售期，而椒江区拥有少数别墅物业形态的锦水湾、白云山花苑等楼盘，一个售罄，一个开盘时间未定，均无房可售。 ;1月份，路桥商品房住宅均价为5546元/平方米，黄岩商品房住宅均价为7297元/平方米…… 从市区各地透明售房系统显示的数据来看，1月份市区楼市虽然在交易方面不再延续去年的“疯狂”，但是房价并没有因为政策“组合拳”而有所松动。 ;市区一些尚有部分剩余房源在售的楼盘，基本也没有发现价格明显下调的情况。如椒江万家华庭，近期几套房源的成交价都在7000元/平方米左右。 而几个去年大卖特卖的楼盘，早早地就基本上把上市房源销售一空，11、12月都在“闹房荒”，所以1月挤出来的不多的供应量，价格也依旧坚挺。如玉兰广场近期住宅销售价大多在17000～18000元/平方米，未见得比去年下半年的销售价有所波动。 ;“2010年房地产政策将转向‘有保有压’，因为今年宏观经济的任务仍是保增长恢复经济，因此仍将发挥房地产的龙头作用。”——两会在即，以住建部为首的中央督察人员深入地方督察楼市，参与督察的住建部专家委员会一位专家对记者表示，预计从二季度开始房价还会呈现上涨，政策调控的力度在二季度后期将逐步加强，而房价相对合理或涨幅不大的二三线城市房地产政策还会适当放宽。 虎年的房地产市场能否延续牛市，仍要听听政策的风声。但是可以肯定的是，;个案调查;1.西锦御园;实景;百余方地下室，地下双车位;双客卧带卫生间;2.浙能绿城·玉兰广场;跃层户型455m2：四室三厅多卫;3.云顶蓝庭花园;E户型：四室二厅四卫;奢华主卧，景观阳台;4.新明半岛;小高层跃层263.37m2 ： 六室三厅四卫;景观露台;5.万家华庭;6.凯亚城;7.泊盛桃源;单体住宅E户型 ：六室两厅四卫;家庭厅、儿童房;结论;2;项目地块解读： 项目地块位于台州市的绿心生态区，“一心六脉四组团”中“一心”，毗邻台州大学城，是台州组合式大城市的地理中心所在，属于未来的重点发展区域。 但是，目前项目周边大环境较差，没有强烈的城市未来中心的属性。;项目规划解读： 本项目位于东方太阳城内，与高层、星级酒店等共存的形态，在大盘整体运作上体现了规划的多样性。 但是独栋别墅区与高层紧邻，中间无法进行明显的区隔，对于别墅业主来说，私密性降低，尊贵感不足，影响别墅区的整体形象。;项目配套解读： 规划中的东方太阳城未来集旅游娱乐，休闲度假，会议会展，美食商购，生态景观，房产于一体，价值巨大，配套齐全。 但是就目前项目而言，眼力所及范围之内仍然显得较为荒凉，片区整体还不成熟，实质性生活配套不完善。;项目产品解读： 简约而不简单的欧式建筑风格，凸显了本项目内敛、和谐的经典气质，换句话说，本项目是一个第二眼美女。 但是，项目的外立面、色彩等给人的第一印象并不突出，没有彰显高端尊贵的感觉。;项目景观解读： 本项目位于绿心生态区，大区域自然环境优越，这是楼盘不可抹灭的优势。 但是，就绿心生态区而言，这样的区域优势并非本项目专有。而对于注重别墅环境的业主来说，他们更关系社区内部的景观营造，本项目由于楼间距窄、景观空地小等劣势，未来景观设计的余地较小，况且目前几乎没有景观呈现。;绿心生态？未来城市的规划重点，但是现在没有成型 整体规划？高层、星级酒店多样化共存，但是私密性、尊贵感低 配套完善？有一些度假资源配套，但是距离本项目有一定的距离 欧式建筑？确实很经典，但是怎样瞬间吸引眼光是个问题 山水景观？挺有品质感，但是目前没有达到景观的震撼感;我们项目的姿态，第一印象很不错，可都跟了“但是”的尾巴。 也在市场上长期积累了一些负面抗性。;如果现在是2009年的5，6月份， “但是”这两个字是可以被忽视的。