万科房地产项目投资决策与评估资料.pptVIP

房地产项目投资决策与评估;第一部分 发展商在不同发展时期的项目选择;1. 发展商在不同发展时期的项目选择;发展商经历的几个发展阶段;原始积累阶段，求生存，追求利润最大化 资本突围阶段，求资金，追求项目最优化 品牌塑造阶段，求发展，追求产品创新度 规模扩张阶段，求规模，追求客户满意度 跨地域经营阶段，求规范，追求体制与人才最优;你经营或者所在的公司处于哪个阶段？ 有没有告诉你的员工？ 或者老板有没有和你探讨过类似的话题？;万科的发展历程——原始积累阶段;万科的发展历程——资本突围阶段;万科的发展历程——品牌塑造阶段;万科的发展历程——规模扩张阶段;万科的发展历程——跨地域经营阶段（13个城市）;发展商的土地储备思路： 与城市的整体规划和发展速度紧密相关 发展商发展的关键要素： 土地、人才、资本、机制;发展商现有的拿地方式 协议出让、招标、拍卖、股权收购、 合作开发、挂牌交易 有没有另外的形式？ ; 关于公司核心竞争力的问题;住宅开发链中的几个环节;核心竞争力;各环节中应该注意的细节——借助社会资源;发展商在住宅开发链中充当的角色以及能力要求;市场？？？ 市场调研？？;土地储备—宏观市场（经济分析、行业细分、相关产业分布、人口结构、与个体或者家庭相关联的诸多因素）;市场调研贯穿了项目前期决策的全部环节;宏观六要素; 市场调研是通过收集产品的 构成、特性、卖点、成长环境、 消费群体、消化周期等涉及产 品相关的信息，进而对产品的市 场份额、消化能力、竞争能力、 生命力、威胁点进行分析， 最终为目标客户群设计产品的行为。;市场调研五步骤;不同阶段的发展商有不同的市场评判标准;第二部分 项目投资决策考虑的主要因素;1、 买地是房地产企业最重要的投资决策 2、 房地产项目可行性分析 3、 房地产投资中的成本控制;1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策;1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策;1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策;1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策;1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策;可行性分析（技术分析）;项目决策背景及摘要;要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚;1.2 房地产项目可行性分析--宗地位置;1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状;1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状;;1.2 房地产项目可行性分析－周边环境;1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套;1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套;1.2 房地产项目可行性分析－规划控制要点; 土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。 立即开发与作为土地储备优缺点分析; 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.项目立项 2.项目用地现状 3.项目用地规划 4.项目用地取得土地使用权程序评估 5.项目用地土地性质变更的评估 6.政策性风险评估 ;1.2 房地产项目可行性分析－第三部分：市场分析;1.2 房地产项目可行性分析－法律及政策性风险分析;规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念 ; 项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划的时间安排。;成本预测——成本测算表 税务分析——营业税及附加、所得税、土地增值税 项目资金预测——资金投入计划，回款计划，需求计划， 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。 财务测算表——收益分析;项目投资收益数据简表; 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。;一、项目优势 二、项目劣势 三、项目机会 四、结论和建议 ;（1）把握核心项目与辅助项目的关系：优先发展在规模、利润回报上能支撑当地公司的核心项目，保证增长的稳定和持续的回报。辅助项目支持公司的扩张和占有率的实现 （2）项目布局考虑：合理区域分布，扩大市场覆盖面，避免自我竞争，保证销售速度，降低市场风险 （3）资源配置合理：培养充裕的项目经理人才，公司资金、人力资源按照项目的重要性和资源要求合理配置 （4）项目互动：围绕主力产品路线，共同培育利用积累客户资源，保持一定的延续性，并从各细分市场促进企业品牌